Главная
Новости
Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость
Интервью
Персона
Прямая речь
Рейтинги
Аудио
Видео
Форум
Колонка редактора
Контакты
29 мая 2009 года
Фото c сайта www.smertin.com
Геннадий Малков - о развитии индивидуального строительства в крае
Михаил ПАЛОЧКИН
В последние годы в Алтайском крае активизировалось малоэтажное строительство. Количество подобного жилья постоянно растет, закладываются новые коттеджные поселки. Однако для развития этого сегмента есть несколько серьезных препятствий, преодолеть которые можно только при активном участии государства. О том, как это сделать, «РП» рассказал один из наиболее авторитетных экспертов алтайского риэлторского рынка Геннадий МАЛКОВ, директор агентства недвижимости "Дом".
– Геннадий Ефимович, эксперты отмечают тенденцию к росту объема малоэтажных строений в общем объеме возводимого жилья. С чем она связана?
– Прежде всего с тем, что стоимость квартир в многоэтажных жилых домах зашкалила за разумные пределы. В 2006 году стоимость "квадрата" в барнаульской хрущевке была аналогична стоимости 1 кв. метра жилья с отделкой в Торонто! Эта цена являлась абсолютно неадекватной. В итоге люди поняли, что наиболее доступным способом улучшения жилищных условий является возведение собственного дома. Они подумали: "Куплю землю и буду потихоньку, по кирпичику, как пан Тыква, строить себе дом". Именно в тот период стал активно расти спрос на земельные участки, что привело к быстрому росту цен на них.
– Каковы основные принципы, по которым люди выбирают малоэтажное жилье?
– Главное – цена. Она обусловлена четырьмя основными факторами. Первый – стоимость земельного участка. Второй – цена прокладки инженерных коммуникаций, которая зависит от набора этих коммуникаций и от удаленности конкретного дома от объектов инженерной инфраструктуры. Третий – стоимость строительства дома, которая может быть различной в зависимости от выбранного материала и технологии строительства. Строения можно возвести по каркасно-щитовой канадской технологии, из газобетона, кирпича, обычного или клееного бруса, круглого леса или оцилиндрованных бревен и т. д. Четвертый важный фактор – местоположение строения. Дом на красивой лесной поляне стоит гораздо дороже такого же дома, расположенного в "колодце" из многоэтажек. Если говорить более конкретно, то минимальная себестоимость строительства индивидуального дома (третий фактор) сегодня составляет около 15 тыс. рублей за кв. метр без учета стоимости земли и коммуникаций и вида из окна.
– Какова же рыночная цена малоэтажного дома?
– Сегодня мы сталкиваемся с интересным явлением – на рынке недвижимости цена и себестоимость стали практически не связанными друг с другом понятиями. Они живут самостоятельной жизнью. К примеру, себестоимость нового индивидуального дома на Змеиногорском тракте – 15 млн. рублей. А купить его сегодня можно всего за 12 млн. рублей. Если собственник остро нуждается в денежных средствах, он готов продать свой дом ниже себестоимости. Хотя надо признать, что такие истории скорее исключение из правил, так как темпы снижения цен на качественные дома в экологически чистых зонах с развитой инфраструктурой гораздо ниже общих темпов снижения рыночной цены на все остальные типы объектов жилой недвижимости.
Вместе с тем и здесь "коэффициент уторговывания" может составлять в среднем около 10% от заявленной продавцом цены. В зависимости от сочетания названных выше четырех факторов, влияющих на рыночную стоимость индивидуального дома на земельном участке, сегодня собственный дом в Барнауле можно купить и за 1 млн. рублей, и за 40 млн. рублей.
– Вы обозначили одну из причин популярности "малоэтажки" – относительно низкую стоимость квадратного метра. Насколько я понимаю, есть и другие причины?
– Конечно. Стремление людей к приобретению собственного дома объясняется желанием выстроить новый жизненный уклад. Он предполагает удаленность и изолированность жилого пространства от соседей, что позволяет достичь комфорта и покоя. Понятно, что жить в многоквартирном доме сложно, поскольку у наших людей практически не развита культура совместного проживания.
Свой дом дает человеку особенные ощущения – чувство собственности и ответственности за эту собственность. Тебя начинает волновать все, что происходит в твоем доме и на твоем земельном участке. А если коттедж расположен в красивой и экологически чистой местности, то удовольствие от проживания в нем существенно возрастает. Еще один плюс дома на земле – возможность самому выращивать фрукты и овощи. Зачем покупать зелень, овощи в магазине или на рынке, если их можно вырастить на своем огороде? И экологическая чистота урожая уже не будет вызывать сомнений.
– Какие факторы препятствуют развитию малоэтажного строительства в крае?
– Одна из причин связана с землей. В крае преобладают земли сельхозназначения, которые для целей строительства необходимо переводить в земли поселений. А это достаточно трудоемкий и затратный процесс. Другая причина – отсутствие инженерной инфраструктуры на многих территориях. Скажем, на правом берегу Оби строится много коттеджных поселков. Однако уже сейчас специалисты заявляют, что для их энергоснабжения существующих электрических мощностей будет явно недостаточно.
– Как государство способно помочь развитию индивидуального домостроения?
– Прежде всего, создавая инженерную инфраструктуру – строя дороги, газопроводы, электросети и т. д. Это наверняка даст существенный импульс развитию малоэтажной застройки. Кстати, в большинстве зарубежных стран именно государство берет на себя подобные расходы. Органы власти также должны развивать и социальную инфраструктуру. Понятно, что для удобного проживания людям нужно иметь вблизи от дома школы, больницы и т. д. И их возведение – задача не индивидуальных застройщиков, а государства. С помощью развития территорий, занятых объектами общественной инфраструктуры, можно достичь важной задачи – реальной агломерации Барнаула с соседними территориями, которую региональные власти называют одним из приоритетных направлений градостроительного развития.
Я считаю, что государству выгодно развитие "малоэтажки". Во-первых, возведение собственного дома настраивает людей на созидание. Все члены семьи наверняка будут усердно трудиться, чтобы заработать деньги на покупку стройматериалов, на оплату работы строителей. А эти отрасли сейчас продолжают погружаться в кризис. Все участники этого процесса платят налоги, пополняя бюджеты разных уровней. Во-вторых, когда дом построен, собственник начинает платить налоги на недвижимость, которые также идут в бюджет. В-третьих, жильцы собственных домов становятся потребителями газа, электроэнергии и т. д., тем самым расширяя базу внутреннего потребления государственных энергоресурсов. А это в свою очередь повышает степень экономической стабильности страны.
