20 августа 2009 года
Александр Горячев - о коммерческой недвижимости краевой столицы
Михаил ПАЛОЧКИН
Рынок коммерческой недвижимости Барнаула продолжает демонстрировать отрицательную динамику. Падает спрос, а вслед за ним и цены. При этом некоторые собственники помещений не идут на снижение цен. О том, почему так происходит, и о развитии коммерческого сегмента в целом «Риэлторский Портал» побеседовал с Александром ГОРЯЧЕВЫМ, генеральным директором компании «Центр операций с недвижимостью».
- Александр Сергеевич, по данным компании «Миэль-недвижимость», коммерческая недвижимость в Барнауле в I полугодии 2009 года подешевела на 30-50 %. Согласны ли вы с этой цифрой?
- Это вполне реальный показатель. Хотя по моим расчетам, падение цен составило даже больше. Очень сильно подешевели производственные помещения. Если раньше, до конца 2008 года, средняя производственная база стоила 45-50 млн. рублей, то сейчас ее можно купить за 15 млн. рублей (падение - примерно на 67 %). Примерно также снизилась цена на офисные и торговые площади. Раньше стоимость кв. метра офиса или магазина в центре Барнаула доходила до 150 тыс. рублей, сейчас - 45-50 тыс. рублей.
Отмечу, что эти цифры справедливы для тех типов собственников, кто продает помещения, а не торгует ими. Тот, кто хочет продать офис или магазин, понимая конъюнктуру рынка, идет на снижение цен. Тот же, кто недвижимостью торгует, будет «держать» свои помещения сколь угодно долго и не сбрасывать на них цену. По моим оценкам, таких примерно 25 % от всех продавцов.
- Чем можно объяснить несколько неадекватное поведение таких собственников: «держать цену» при падающем рынке?
- Дело в том, что их финансовое положение достаточно стабильно. И у них нет цели поскорее продать недвижимость, чтобы пополнить оборотные средства. Недавно я встречался с одним известным барнаульским промышленником. В свое время он купил объект недвижимости за 80 млн. рублей, а теперь хочет продать как минимум за 100 млн. рублей. Хотя его реальная цена сейчас не превышает 60 млн. рублей. Однако такой человек будет ждать год или два, но не пойдет на снижение цены.
- Цены на коммерческую недвижимость упали. А что произошло с арендными ставками?
- Они тоже снизились. Что касается торговых помещений, то особенно сильно упал спрос на объекты с низкой проходимостью, расположенные вдалеке от «красных линий». Это повлекло за собой серьезное снижение ставок. Однако этому тоже есть предел: арендодатель не может сдавать помещения ниже себестоимости (а благодаря выросшим коммунальным платежам она увеличилась), хотя встречаются и такие случаи.
Аналогичная ситуация и с торговыми объектами на «красной линии». Проспект Ленина сейчас пестрит вывесками «Аренда» и «Продажа». Собственники этих помещений не понимают текущего состояния рынка и не снижают арендные ставки. А осилить плату в размере 1-1,5 тыс. рублей за кв. метр в месяц не под силу даже серьезному арендатору. Тем более, что площади там очень большие - от 80 до 100 кв. метров.
Невелики арендные ставки и в крупных торговых центрах. Так, в недавно открывшемся центре «Сибвез» на пересечении улицы Малахова и Павловского тракта стоимость аренды составляет от 300 до 500 рублей за «квадрат» ежемесячно. Это очень адекватная цена. Однако даже на нее крайне сложно найти арендаторов. Спрос на помещения сейчас очень низок. Я лично знаю нескольких предпринимателей, которые в связи с кризисом закрыли свои торговые отделы, вывезли товар в надежное место и решили переждать экономические трудности. Таких людей немало.
В результате на рынке аренды торговых площадей предложение во много раз превышает спрос. Сформировался так называемый «рынок арендатора», когда последний может диктовать свои условия арендодателю.
- Понижать арендную ставку уже некуда. Так что же делают собственники помещения для привлечения арендаторов?
- Если мы говорим об аренде торговых или офисных площадей, то до известных экономических потрясений арендатору было сложно дождаться от них дополнительных бонусов от арендодателей. Хотя бывали случаи, когда собственники засчитывали ремонт помещения или установку оборудования в счет арендной платы, предлагали первый месяц аренды бесплатно. Сейчас ситуация сдвинулась в пользу арендаторов – получить льготную арендную ставку на первый месяц аренды, сделать ремонт в счет аренды и т.д. стало нормой.
Так как самим арендодателям привлечь арендаторов сложно, собственник торговых и офисных центров обращаются в агентства недвижимости. Однако 90 % собственников не готовы оплачивать риэлторам эти услуги. Они хотят, чтобы комиссию брали с арендаторов. С такими людьми наша компания работать отказывается.
- В июле были приняты поправки, распространяющие закон об ипотеке на коммерческую недвижимость. Эксперты предполагают, что это новшество сможет «оживить рынок»...
- Банки выдавали кредиты на покупку коммерческой недвижимости задолго до принятия этих поправок. Причем условия были достаточно либеральными. Единственное, что срок возврата кредита был короче, чем при обычной ипотеке (несколько лет против 20-30). Так что законодательные новации мало что изменят.
- Сейчас банки рассматривают недвижимость как низколиквидный залог. Можно ли ожидать, что они будут выдавать кредиты по покупку офисов и магазинов?
- В ближайшее время - вряд ли, для них это слишком большой риск. Сейчас кредитные организации столкнулись с большим количеством неплатежей по кредитам, и многие находящиеся в залоге объекты недвижимости выставлены на продажу. Если кто-то и сможет рассчитывать на коммерческую ипотеку, то только пройдя жесточайшую процедуру андеррайтинга.
- Недавно в журнале Forbes банкиры жаловались на большое количество залоговых объектов недвижимости, перешедших к кредитным организациям. Управлять ими у банков не хватает опыта, продать - не получается.
- Такая тенденция есть и в Алтайском крае. Проблема в том, что банки не готовы идти на существенный дисконт. Они хотят продать объект не ниже, чем сумма, кредита и понесенных затрат. Цена, а данный момент, получается примерно в полтора- два раза выше рыночной! Проблема еще и в том, что большинство алтайских банков - филиалы московских. Их руководители на местах, может быть, готовы бы были продать объект недвижимость по реальной цене. Но головной офис этого не позволяет. Ведь в Москве совсем другие представления о ценах на недвижимость в регионах.
Для банков управление недвижимостью не является профильным бизнесом. Поэтому они выходом становится привлечение сторонних специализированных компаний к сотрудничеству, чтобы последние помогли им найти покупателей, арендаторов или выполнять функцию управляющей компании.
- В ситуации падения цен на рынке коммерческой недвижимости есть ли смысл инвестировать в этот сегмент?
- На мой взгляд, инвестиции в недвижимость всегда выгодны. Однако сейчас актуальны долгосрочные инвестиции - на срок в три-пять лет. За это время коммерческий сектор не только отыграет свое падение, но и произойдет дальнейший рост цен. Хотя сейчас люди инвестируют в недвижимость неохотно - они опасаются, что снижение цен продолжится.
О чем еще рассказал Александр Горячев
Об ипотеке
- В период кризиса мы наблюдали существенное снижение спроса населения на ипотеку. Это было связано с ростом первоначального взноса и процентных ставок. Сейчас ситуация несколько стабилизируется. Недавно Центробанк понизил ставку рефинансирования, что повлекло снижение ставок по ипотеке. Так, «Алтайская ипотечная корпорация» предлагает кредиты с минимальной ставкой 10,8 % годовых. С учетом падения цен, сегодняшний период можно было бы назвать идеальным для покупки жилья.
Однако у этого есть препятствия. Далеко не каждый человек сможет осилить 30-% минимальный взнос. Даже если квартира стоит 1 млн. рублей, то 300 тыс. рублей в качестве взноса - очень большие деньги. Кроме того, основная масса людей, желавших оформить ипотеку, сделала это в докризисный период. Вместе с тем, в нашей компании наблюдается некоторое увеличение спроса на ипотеку.
О сайте компании
- Создание нашего сайта было доверено компании из Санкт-Петербурга, профессиональный уровень которой гораздо выше алтайских компаний предоставляющих аналогичные услуги. В дальнейшем мы постарались сделать ресурс удобным для посетителей, размещать там максимум полезной информации, постоянно его обновлять. Первыми в крае мы создали на сайте фотомагазин недвижимости.
В основном посетители заходят на наш сайт для получения консультации, поиска квартиры для покупки или аренды, а так же для поиска в аренду коммерческой недвижимости. Тот, кто хочет приобрести коммерческую недвижимость, сайтом пользуются реже. Они предпочитают традиционные способы - телефонные переговоры, встречи, помощь друзей и т.д.
Сайт очень полезен для поиска иногородних клиентов. К нам обращаются серьезные компании из Москвы и с Урала, которые нашли нас через Интернет. В целом, сайт оправдывает себя на 100 %.
Кто такой Александр Горячев
Александр Сергеевич Горячев родился в Бийске. Окончил Алтайскую Академию экономики и права. Имеет три высших образования: экономическое, юридическое, иностранные языки (переводчик).
В 2005 году вместе с партнером по бизнесу основал компанию «Центр операций с недвижимостью» и стал ее генеральным директором. Сфера деятельности предприятия - жилая и коммерческая недвижимость, услуги в сфере девелопмента, ритейлинг, зарубежная недвижимость, управление объектами недвижимости, а также услуги третейского суда и т.д. В компании работает более 20 человек. Она входит в Российскую гильдию риэлторов и Алтайскую торгово-промышленную палату.
Александр Горячев интересуется историей России, мировой и российской политикой. Холост, детей нет.
