Российский рынок доходных домов находится в зачаточном состоянии
Михаил ПАЛОЧКИН
В последние пять лет в России приобретает популярность идея строительства доходных домов. Особенность их в том, что квартиры в них не продаются, а сдаются в аренду. Доходные дома бизнес-класса востребованы предпринимателями и менеджерами, которые по роду своей деятельности часто меняют место жительство. Люди, не способные приобрести собственное жилья, являются носителями спроса на дома эконом-класса.
Столичный опыт
Первый современный российский доходный дом появился в Москве в Большом Николоворобинском переулке в октябре 2003 года. Инвестором проекта был Департамент инвестиционных программ строительства Москвы. С апреля 2004 года началась сдача квартир в аренду. Основные арендаторы жилых помещений - бизнесмены из российских регионов и зарубежные предприниматели, чьи деловые интересы требуют длительного пребывания в Москве. На сегодняшний день дом заселен практически полностью.
Доходный дом состоит из 47 квартир, на двухуровневой подземной стоянке есть 48 машиномест. Аренда двухкомнатной квартиры обходится в 75 тыс. рублей в месяц, семикомнатной - 300 тыс. рублей. В арендную плату входит оплата охраны, технического и инженерного оборудования. За отдельную плату можно воспользоваться подземным гаражом, услугами по помывке автомобиля, по уборке помещений. В доме есть медицинский центр, прачечная, детский сад и центр йоги.
Второй доходный дом построен в Москве на Плющихе. Строительство третьего дома - многофункционального комплекса на Пречистенской набережной только началось. В российских регионах пока не экспериментируют с доходными домами - их строят только в столице России.
В десять раз дешевле
Пока доходные дома ориентированы на бизнес-класс. Однако скоро можно ожидать появления более демократичных жилых комплексов. В 2008 году в Москве начнется строительство первых двух доходных домов эконом-класса. Они будут расположены в новых районах города, вдалеке от центра. Квартиры в этих домах предназначены прежде всего для временного проживания очередников до получения ими бесплатного жилья. Арендная плата с учетом жилищно-коммунальных услуг составит около двух тыс. рублей в месяц. Для сравнения: в Москве аренда однокомнатной квартиры стоит 20 тыс. рублей в месяц. До 2010 года в Москве планируется возвести двадцать доходных домов эконом-класса. «Подобные дома могут помочь в решении жилищной проблемы и снятии социальной напряженности», - объясняет Андрей Цимбалюк, заместитель директора компании «Финам-Барнаул».
Опыт, спрос и капитал
Как утверждает Тимур Брегадзе, исполнительный директор «Группы компаний «Магистр», строительство доходных домов в России - это перспективное направление, способное стать доминирующим форматом на рынке недвижимости в ближайшем будущем по многим причинам. «Во-первых, у нас есть исторический опыт. Не секрет, что в дореволюционной России подобный формат доходной недвижимости был широко распространен. Во-вторых, в европейской части России спрос на такой вид жилья существует, о чем свидетельствует первый опыт московских компаний. В-третьих, для инвесторов, которые будут готовы вкладывать свой капитал на долгосрочной основе, это даст возможность выбора: получать «вечный доход» либо, если потребуется, продать построенный дом», - уверен г-н Брегадзе.
Генеральный директор агентства недвижимости «Дом» Геннадий Малков также уверен в успешных перспективах развития рынка доходных домов. «Рынок недвижимости России медленно, но верно приходит в состояние, похожее на западный, - говорит он. - Та группа граждан, которая не собирается "бросать якорь" в месте своей временной работы, не будет покупать жилье. Для них будет нормально снять благоустроенное жилье в аренду. Кроме того, в период создания личной кредитной истории молодые семьи смогут решать свои жилищные проблемы , арендуя жилье. Те , кто не может надеяться на покупку жилья в ипотеку - так же будут снимать его в аренду. Этот рынок появится когда закончится "халявная" ипотека».
Земельный вопрос
Строительство доходных домов - интересная бизнес-идея. Но пока есть много причин, которые тормозят развитие этого рынка в России. Одна из них - сложности с получением земельного участка в центре города или ближе к центру. «Доходные дома чаще всего будут строиться в удаленных, спальных районах, где земля более дешевая, но это будет и снижать привлекательность таких домов», - прогнозирует Андрей Цимбалюк.
А инвестор кто?
Обычно при строительстве застройщик вкладывает 30 % собственных средств и 70 % привлеченных. Например, по договорам долевого участия. При постройке доходного дома строительной организации необходимо располагать солидными собственными средствами либо привлекать банковские кредиты. Однако далеко не всякий банк пойдет навстречу застройщику. Банку не слишком выгодно выдавать такие кредиты: они очень велики, предоставляются на длительный срок и часто не имеют достаточного обеспечения. Выход можно найти в господдержке. Государство могло бы давать банковскую гарантию для выдачи застройщику кредита. Оно также может само выступить в качестве инвестора, вложив в строительство определенные бюджетные средства. «Длинные деньги», необходимые для возведения доходных домов, ограничивают круг заинтересованных инвесторов, - говорит Андрей Цымбалюк. - Скорее всего, это будут организации, которые смогут позволить себе долгосрочное инвестирование - страховые компании, банки, ПИФы».
Фактор мотивации
Инвесторами строительства доходных домов могут выступить солидные организации с серьезным финансовым потенциалом. «Крупные предприятия могут строить общежития и малосемейки для своих работников, - считает Николай Хадамянц, помощник руководителя по техническим вопросам компании «Стройгаз». - Это способствует закреплению кадров, усилению мотивации персонала. Работники могли бы жить в квартире, принадлежащей предприятию, и постепенно выплачивать ему стоимость жилья. Через определенный период они сами стали бы собственниками жилья».
Вложенного семь лет ждут
По словам Андрея Цимбалюка, вопрос широкого распространения доходных домов упирается в долгий срок окупаемости. Он составляет около семи лет (хотя первый московский доходный дом окупил себя примерно за четыре года). Гораздо выгоднее построить дом, продать в нем все квартиры и сразу получить прибыль. «Инвесторам часто неинтересны проекты по строительству доходных домов без предоставления соответствующих льгот со стороны властей, - констатирует Андрей Цымбалюк. -Заинтересованность властей и предоставление льгот можно считать главным стимулом к строительству домов этого формата».
Прибыль от продажи жилья составляет примерно 50 % от вложенных средств. При сдаче квартир в аренду она понижается до 15 %. Многие российские застройщики, привыкшие к чрезмерной по западным меркам прибыли, вряд ли согласятся с ее понижением. Кроме того, цены на жилье растут гораздо быстрее арендных ставок. В общем, динамика цен складывается не в пользу доходных домов. Чтобы сделать такой дом рентабельным, необходимо строить его в центре города, первые несколько этажей отводить под офисы. На верхних этажах нужно разместить квартиры и хозяйственные помещения.
Частная аренда как помеха
Эксперты полагают, что серьезную конкуренцию доходным домам составляет рынок частной аренды. Арендодатели имеют в собственности по нескольку квартир, сдают их и зачастую уклоняются от уплаты налогов. Застройщику, который предоставляет в аренду квартиры в доходном доме, практически невозможно будет водить за нос налоговые органы. Хотя некоторые лазейки есть. Управление доходным домом застройщик или инвестор может поручить закрытым ПИФам недвижимости, став единоличным пайщиком фонда. Когда срок существования фонда (1-15 лет) подойдет к концу, пайщик заплатит налоги. Они будут гораздо меньше привычных 13 % для физических лиц или 24 % для юрлиц.
Ставка аренды в доходном доме будет существенно выше, чем в обычных строениях. Это может отпугнуть потенциальных арендаторов. Чтобы население могло снимать квартиры в доходных домах, государство должно компенсировать им до 2/3 арендной платы, - отмечают некоторые эксперты. Однако для бизнес-сегмента, для которого предназначены доходные дома, это не актуально. Состоятельные люди обладают достаточными средствами и не пожалеют денег за удобное жилье.
Развитию рынка доходных домов мешает отсутствие культуры съема жилья. «К сожалению, арендаторы относятся к арендованному жилью без должного уважения и трепета, - констатирует Геннадий Малков. - В Барнауле этот рынок не развивается потому что собственники свободного жилья не хотят рисковать и не хотят иметь проблемы, которые им зачастую создают арендаторы».
В строительстве доходных домов есть и другие проблемы. Например, отсутствие четкого юридического определения (требований и критерий) понятия “доходный дом”. Неготовность застройщика обслуживать и поддерживать доходный дом в надлежащем состоянии.
В общем, строительство доходных домов в России только начинает набирать обороты. Его развитию препятствует ряд противодействующих факторов.
Будущее за эконом-классом
Возможность постройки доходных домов в Алтайском крае эксперты оценивают неоднозначно. По мнению Андрея Цимбалюка, в крае есть инвесторы, обладающие достаточными средствами для возведения таких домов. Правда, не слишком высокий уровень жизни населения пока не позволяет сформироваться спросу на доходные дома бизнес-класса, - отмечает Евгений Галкин, заместитель начальника Управления Алтайского края по строительству и архитектуре. Более реальны проекты строительства домов эконом-класса. «Сегодня доходные дома были бы востребованы жителями края, которые не имеют средств на приобретение собственного жилья. В первую, очередь, молодежью, - полагает Николай Хадамянц. - Правда, при условии, что арендная плата в таких домах была бы ниже аренды жилой площади у частников». По расчетам Андрея Цымбалюка, средняя стоимость арендной платы в доходных домах эконом-класса должна составлять порядка $100 за однокомнатную квартиру.
Геннадий Малков уверен, что в крае есть потенциальный спрос и на доходные дома бизнес-класса. «Спрос на аренду был, есть и будет всегда. Сегодня рынок качественного предложения практически отсутствует. Те серьезные клиенты, которые просят нас найти им хорошее жилье в аренду, крайне возмущены завышенными ценами и отсутствием качественного сервиса», - говорит он.
Бизнес и власть вряд ли договорятся
«Мы должны учитывать, что рынок недвижимости - это довольно сложный механизм. Его прогрессивное развитие зависит от многих факторов. В том числе от политики городских и краевых исполнительных и законодательных органов власти и умения их находить общий язык между собой и с бизнес-сообществом, - подытоживает Тимур Брегадзе. - Поэтому, оценивая перспективы строительства доходной недвижимости в Алтайском крае, можно с высокой долей уверенности спрогнозировать отсутствие такого рода жилья еще долгое время».
Справка
Из истории доходных домов
Первые доходные дома в России начали строить в 18 веке в Санкт-Петербурге. Они были малоэтажными. В середине 19 века появляются многоэтажные доходные дома. На первых этажах размещались магазины, ателье, салоны, на вторых - офисы, на третьих - квартиры, снятые состоятельными людьми. На последующих этажах размещалось более доступное жилье. Действовало правило - чем выше, тем дешевле.
В России 19 - начала 20 века доходные дома были господствующим типом жилья. В них снимали квартиры чиновники, торговцы, военные, студенты. Состоятельные горожане арендовали благоустроенные квартиры со множеством комнат. В Барнауле тоже были доходные дома. Например, в 1915 году на ул. Гоголя, 76 построили доходный дом Аверина. За небывалую по тем временам высоту в четыре этажа дом прозвали «небоскребом».
В доходных домах жили люди, не имеющие средств на покупку собственного жилья или не желающие утруждать себя уплатой налогов и содержанием недвижимости.
Спрос на доходные дома значительно превышал предложение. Это делало их привлекательными для инвестиции российских коммерсантов. После революции 1917 года строительство и эксплуатация доходных домов прекратились.
Источники: www.m3m.ru, www.kommersant.ru, www.barnaul.org
Опрос в тему
Хотели бы вы построить доходный дом для своих сотрудников?
Артем ПОЛОМОШНОВ, финансовый директор компании «БМК «Меланжист Алтая» (Барнаул)
- Наша организация планирует построить дома для своих работников. Хотелось бы возвести жилье в транспортной доступности от предприятия, чтобы было удобно добираться на работу. Уже произведен расчет себестоимости строительства. Сейчас мы ищем подходящий участок. Я считаю, что предприятия заинтересованы в строительстве жилья для своих сотрудников. Ведь предоставление жилой площади - мощный мотивационный стимул. Возможно, более важный, чем высокая зарплата.
Виктор КЛИМКИН, генеральный директор «Каменского металлозавода» (Камень-на-Оби)
- Мы бы хотели построить жилье для своих работников. Но пока нет финансовой возможности. Вообще, я считаю, что предприятия должны обеспечивать своих сотрудников жильем. Если у фирмы, конечно, есть средства.
Сергей ЛОЖЕЧКО, генеральный директор компании «ЭЛТЕХНИС» (Барнаул)
- Мы бы не хотели строить дома для своих работников. Вообще, это устаревшая идея. Есть другие, более гибкие инструменты обеспечения жильем. Например, ипотечные кредиты. Сотрудник, которому предприятие предоставило жилье, будет надолго привязан к одному месту работы. Время сегодня нестабильное, и люди не хотят брать на себя долгосрочные обязательства.
Владимир КОНЕВ, начальник Алейской ПМК компании «Барнаулводстрой» (Алейск)
- У нашей организации нет финансовой возможности строить дома для сотрудников. Если у предприятия есть такая возможность - жилье нужно строить.
