21 июля 2009 года
Аналитики - о рынке недвижимости России и перспективах его развития
Михаил ПАЛОЧКИН
21 июля на сайте инвестиционной компании «Финам» прошла Интернет-конференция «Рынок недвижимости: «Дно» уже пройдено?». На нем эксперты риэлторского рынка высказали свои прогнозы и оценки данного сегмента экономики. «РП» приводит наиболее важные моменты конференции. С полным ее текстом можно ознакомиться на сайте ИК "Финам"
- Как, по вашему мнению будет развиваться дальше рынок недвижимости? Какие обстоятельства и факторы могут повлиять как на дальнейшее падение цен, так и на их возврат к историческим максимумам 2008 года?
Алексей Яшин, заместитель генерального директора УК "Ингосстрах-Инвестиции"
- Роста на рынке недвижимости в ближайшее время не предвидится. Более вероятно его плавное падение или стагнация. Когда цена станет более разумной и ипотека доступной, начнет плавно возрождаться спрос в этом сегменте, а в связи с тем, что на данном этапе новые объемы жилья не возводятся, нехватка предложения потянет вверх цены.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"
- На мой взгляд основных сценариев два:
1.При заметном ухудшении макроэкономического фона (вторая волна кризиса) падение цен на недвижимость, разумеется, продолжится.
2.При нормализации экономики все будет похоже на расклад после 1998 года. Ближайшие год-два - стабилизация на текущем уровне, потом возможно появление умеренного роста, но не сразу.
Александр Крапин, генеральный директор ИАА RWAY
- Пока сценарий один - снижение цен до значений, более адекватных существующему платежеспособному спросу. Ценовое дно на московском рынке, а также на рынках жилья подавляющего большинства российских регионов не достигнуто. В ближайшие 1-2 года можно ожидать дальнейшего снижения цен на жилье не только в Московском регионе. Цены на московское жилье эконом-класса могут снизиться до уровня 65-70 тысяч рублей за кв. метр. Новостройки могут подешеветь до уровня «строительная себестоимость плюс 15-25%».
Вместе с тем, есть вероятность, что вышеприведенные уровни цен от максимальных значений будут оптовыми ценами, и конечные потребители их не увидят. Доступность жилья должна возрасти, что с большой степенью вероятности приведет к повышению минимум в два раза числа домохозяйств, которые потенциально могут приобретать жилье на российских рынках.
- Я каждый день вечером проезжаю мимо новостроек - окна темные, никто там не живет, а цены меж тем не снижаются. Т.е. компаниям выгоднее терпеть убытки, чем снизить цены на жилье? Нет ли у вас информации - обанкротилась ли хоть одна достаточно крупная строительная фирма в Москве? За счет чего они держатся на плаву, если спрос реально падает?
Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"
- Проблема в том, что немало квартир в новостройках было куплено прослойкой небедных людей с инвестиционными целями. Их возврат на рынок во многом будет зависеть от давления бремени по содержанию лишнего жилья, в том числе, реальных налогов на недвижимость и рыночной коммуналки.
Алексей Яшин, заместитель генерального директора УК "Ингосстрах-Инвестиции"
- Строительным компаниям удалось реструктуризировать часть своих долгов, значительно сократить персонал, заморозить часть проектов, и тем самым снизить свои операционные издержки. Спрос падает, но продажи в московском регионе идут, хотя и значительно медленнее, чем до кризиса. Учитывая эти факторы, а также объем господдержки, которая была направлена в строительную отрасль, позволяет компаниям оставаться на плаву.
- Вопрос Александру Крапину. Ваш прогноз о скором сдутии пузыря на рынке недвижимости год назад был верным. Вы назвали адекватную цену столичному метру - 2500$. Остаются ли ваши слова в силе на сегодняшний день? Как долго по вашему ещё продолжится сдутие пузыря? В Японии пузырь сдувался 15 лет.
Александр Крапин, генеральный директор ИАА RWAY
- Продолжительность периода снижения цен зависит в основном от адекватности мер, предпринимаемых управляющей подсистемой рынка, то есть властью. Сравнивать наш рынок с японским не корректно, поскольку "правила игры" на российском рынке существенно отличаются от японского. В частности нет общепринятого налога на недвижимость, существенно ограничивающего долю спекулятивных сделок на рынке.
С большой долей вероятности период снижения цен на рынке жилья продлится минимум до 2010-2011 годов, при этом цены на жилье должны соответствовать реальной строительной себестоимости плюс 10-20%. В создании подобных условий заинтересованы сильные игроки федерального уровня, поскольку это создаст для них благоприятные стартовые условия для бизнеса.
Подобные цены будут в значительно большей степени соответствовать будущему среднемедианному уровню платежеспособного спроса домохозяйств, который в настоящее время продолжает снижаться. Введение института стройсберкасс в нашей стране может привести к использованию немецкого показателя стоимости жилья - стоимость кв. метра должна соответствовать среднемедианной зарплате в конкретном регионе. Но у этого института рынка есть много противников в лице существующей кредитной системы.
- Не кажется ли вам что продавцы недвижимости всеми фибрами души пытаются удержать цены на стоящем рынке. Когда цена росла - оправдывались "свободным рынком", "перекосом спроса и предложения", сейчас, когда падает, - в ход пошли "себестоимость строительства" и "невозможность работать себе в убыток". В чем смысл этих попыток отсрочить неизбежное?
Александр Крапин, генеральный директор ИАА RWAY
- Общеизвестно, что цены на рынке жилья формируются под воздействием факторов спроса и предложения. Вместе с тем, эти факторы в значительной степени зависят от существующих на рынке «правил игры», которые формируют поведение продавцов и покупателей на рынке. Несомненно, что российский рынок жилья является несбалансированным по многим параметрам по сравнению с рынками жилья зарубежных стран, поэтому его прямое сравнение с ними является некорректным.
Отсутствие общепринятого в мире налога на недвижимость и налога на перепродажи, отсутствие в экономике России системы «длинных денег», «непрозрачность» рынка для исследований, а также ряд других причин существенно трансформируют поведение, как продавцов, так и покупателей жилья на российском рынке. По сути, любой региональный рынок жилья в нашей стране в последние годы развивался по спекулятивному сценарию, поскольку практически любой инвестор превращается в спекулянта, если нет налоговых или иных ограничений на размер его доходов, а антимонопольное законодательство крайне несовершенно.
Активизация спекулятивного сценария развития рынка произошла на рубеже 2004-2005 годов, когда федеральная власть начала радикальные законодательные реформы на рынке жилья, которые стали хорошим обеспечением для начала активного вторжения сильных игроков федерального уровня на наиболее доходные инвестиционно-строительные рынки.
Стремительный рост цен на жилье в большинстве российских регионов был связан во многом именно с этим обстоятельством. Кроме того, свою лепту внес интенсивный рост ипотеки, а также отсутствие надежных инструментов для сохранения и приумножения накоплений наиболее обеспеченных домохозяйств страны. В настоящее время стоимость жилья в России продолжает снижаться, в том числе и за счет скидок все сокращающемуся числу реальных покупателей жилья. Менее активно снижаются рублевые цены предложений (особенно в столице), что предопределяет продолжение депрессивного периода развития рынка.
При этом часть профессиональных участников рынка вспомнила «старые песни о главном» и утверждает, что ценовое дно уже практически достигнуто и вот-вот начнется рост цен и деловой активности на рынке. Достаточно очевидно, что существующие на московском рынке условия будут способствовать дальнейшему снижению цен, а то небольшое оживление на московском рынке в первом квартале текущего года является заслугой выгодоприобретателей кризиса.
По мнению экспертов RWAY, на российских рынках жилья сохраняется высокая вероятность продолжения процесса снижения цен в ближайшие 1-2 года. Всю первую половину текущего года высокопоставленные представители федеральной власти заявляли, что государство намерено заниматься только проблемой жилья эконом-класса.
Напомню, что в свое время Д. Кейнс полагал, что экономика с минимальным государственным регулированием, крайне неустойчива. Следом, за безумным спекулятивным ростом, наступает жесткий и глубочайший спад, выйти из которого без государственного вмешательства экономика не может. Именно подобный период начался на российском рынке. Но выгодоприобретателями этого процесса пока остаются лишь сильные игроки рынка за счет вышеназванной несбалансированности российского рынка.
По мнению экспертов RWAY, основным индикатором ценового дна на рынке жилья станет начало активной скупки подешевевших активов (в том числе и жилья) сильными игроками рынка. В переводе на количественные характеристики это означает существенное увеличение числа сделок купли-продажи…
Оксана Дивеева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Blackwood
- Естественно, что продавцы до последнего стараются не снижать цены и не упускать ту прибыль, которую они рассчитывали получить. Но сейчас без исключения все продавцы уже снизили цены и не хотят уже от сниженных цен давать еще скидки, т.к. и по этим ценам идут сделки. В любом случае, спрос диктует предложение и цены на него. Можно сколь угодно долго говорить о сговоре девелоперов, сознательном повышении цен, но это кризис четко дал понять, что рыночные механизмы работают очень четко. как только недвижимость перестали покупать, тут же цены пошли вниз.
