Август 2008 года
Насколько выгодны инвестиции в строительство гаражей
Михаил ПАЛОЧКИН
В ситуации падения цен на жилую недвижимость и достаточно небольшого роста цен в коммерческом секторе инвесторы активно ищут сегмент рынка, привлекательный для вложения средств. В последнее время все больший интерес у них вызывают инвестиции в возведение гаражных комплексов. Инвесторов привлекает относительно высокая рентабельность и быстрая окупаемость подобных проектов. Однако далеко не все специалисты уверены в инвестиционной привлекательности вложений в гаражи.
Рентабельность - 150 %
Некоторые эксперты отмечают, что инвестиции в строительство гаражей очень выгодны, поскольку спрос на них довольно высок. По мнению Марины Ракиной, директора исполнительного директора агентства недвижимости «Индустриальное», этому есть несколько причин. «Во-первых, долевое участие в гаражном строительстве обходится значительно дешевле, чем долевое участие в строительстве квартиры. Кроме того, гаражные боксы возводятся значительно быстрее жилых домов, - говорит Марина Ракина. - Во-вторых, увеличение количества транспортных средств на территории города, а также ликвидация платных стоянок в связи с отводом земельных участков под строительство или для иных целей, а также снос так называемых «ракушек», приводит к необходимости приобретения гаражей в гаражных боксах. В третьих, приобретение гаражных боксов также необходимо в целях безопасности и защиты транспортного средства от угона и повреждения».
Как отмечает директор гаражно-строительного кооператива № 880 Игорь Разуменко, рентабельность при строительстве гаражей очень высока. По его расчетам, если инвестор вложит средства в самом начале строительства, то впоследствии его прибыль составит до 150 %. Причем уже за первый год можно заработать 60 %. Срок окупаемости инвестиций в гаражи - от года до нескольких лет. Правда, для возведения гаражных комплексов необходимы серьезные средства - «сотни миллионов рублей» по оценке г-на Разуменко.
Активный спрос на гаражи порождает достаточно высокий уровень цен на них. «Сейчас стоимость барнаульских гаражей начинается от 100 тыс. рублей в районе Потока и доходит до 1 млн. рублей в центре города и в крупных гаражных боксах на территории новых кварталов, - отмечает Марина Ракина. - Стоимость гаража зависит от его местоположения, квадратов, состояния и иных факторов. Кстати, цена гаража на стадии начала строительства составляет около 300 тыс.рублей, при этом при сдаче стоимость возрастает примерно в два раза».
Однако Илья Балахонов, директор центрального офиса компании «Доктор Ключ» (Новосибирск), считает инвестиции в гаражи невыгодными: «Например, ставки аренды гораздо ниже процентных ставок по банковским вкладам. Продажа парковочных мест в подземных паркингах или гаражных комплексах осуществляется нашей компанией только в дополнение к покупке элитной квартиры. Стоимость одного парковочного места около 18 кв.метров - 1,2 - 2 млн. рублей».
Строят, но мало
По мнению экспертов, барнаульские частные инвесторы и юридические лица уже поняли выгодность инвестиций в гаражи. Как отмечает Игорь Разуменко, в Барнауле сейчас строится около 20 крупных гаражных комплексов.
«В последнее время застройщики значительно увеличили количество сдаваемых гаражных боксов по сравнению с предыдущими годами, - говорит Марина Ракина. - В настоящее время их возведением занимаются в основном крупные застройщики («Жилищная инициатива», «Горизонт», «Барнаулкапстрой»). Существуют также так называемые жилищно-строительные кооперативы граждан, которые возводят гаражные боксы за счет средств участников таких кооперативов».
Застройщики и вправду активно ведут строительство гаражей. Так, компания «Жилищная инициатива» при возведении квартала 2000 (ул.Лазурная-Малахова) предусмотрела два гаража. Один из них уже сдан, другой еще строится. Фирма «Горизонт» собирается построить подземные гаражи в трех 16-этажках, которые возводятся на ул. Малахова и Павловском тракте. Общая площадь гаражей - 3546,5 кв. метров, количество машиномест - 74.
Однако по мнению Игоря Разуменко, количество строящихся гаражных комплексов недостаточно. «Для удовлетворения потребностей горожан нужно строить как минимум в два раза больше», - констатирует он.
Все дело в земле
Как отмечают эксперты, развитие рынка гаражей в Барнауле сдерживают главным образом сложности оформления земельных участков для этого. Комментирует Марина Ракина: «Земельный участок под гаражом можно оформить в собственность в случае, если на возведение гаража было получено соответствующее разрешение и гараж был построен с соблюдением всех требований законодательства и зарегистрирован в установленном законом порядке, либо земельный участок был специально отведен для строительства гаражного бокса. В случае возведения гаражного бокса для специально отведенном для этих целей земельном участке, оформление земельного участка осуществляется в долях, пропорционально площади занимаемого каждым из собственников гаражного бокса».
Мнения экспертов
«Гаражи - низколиквидный актив»
Вадим ТИТОВ
Об особенностях инвестиций в строительство гаражей, а также о сравнении выгодности подобных вложений с другими инвестиционными инструментами «РП» рассказал Вадим ТИТОВ, эксперт инвестиционной компании "ФИНАМ" (Москва)
- По нашей информации, стоимость гаражей ежегодно возрастает на 16-32 % в зависимости от района местоположения гаража, а также качества строения. Таким образом, минимальная доходность немногим превышает доходность банковского депозита. Однако проблем при строительстве гаража значительно больше. Первая проблема - достаточно высокая стоимость инвестиций (в регионах - от $10 тыс., в столице - от $30 тыс.). Вторая - бумажная волокита и сложности регистрации. В некоторых регионах под строительство гаражей отводятся территории, отдаленные от жилых районов, а старые гаражи сносят.
Третья проблема - в силу определенных особенностей оформления, на рынке гаражей распространено мошенничество, когда собственниками гаража становятся сразу несколько человек. В связи с перечисленными сложностями, инвестиции в гаражное строительство с целью дальнейшей перепродажи не кажутся нам очень перспективными. Стоит понимать, что речь идет о вложении в низколиквидный актив, в случае срочной продажи которого покупатели могут требовать существенную скидку. Так что, если покупать гараж, то для использования по прямому назначению, а не для перепродажи.
Что касается других инструментов вложения денег, то средняя доходность банковского депозита, в зависимости от предложений конкретных банков, составляет 10-12% годовых. Учитывая, что прогнозируемый уровень инфляции на 2008 год составляет 13-15%, банковский депозит не позволяет вкладчикам рассчитывать на увеличение своего капитала, а лишь спасает сбережения от обесценивания.
При обладании достаточно крупным капиталом (от 5 млн. руб.) имеет смысл воспользоваться услугой доверительного управления или консультационным счетом. Средняя доходность по счетам индивидуального доверительного управления, которую получили клиенты «ФИНАМ» в 2006-2007 годах, составила 49,61% в рамках консервативной стратегии, 64,27% в рамках умеренной и 81,29% в рамках агрессивной.
Наиболее демократичным инструментом инвестирования, доступным практически каждому, является вложение в ПИФы. Средняя доходность ПИФов за последние три года составила порядка 25-30%, однако в 2008 году, на фоне нестабильности на фондовом рынке, практически все ПИФы демонстрируют минимальную или отрицательную доходность. Мы полагаем, что это данное явление - временное, и в долгосрочной перспективе паевые фонды окажутся более доходным инструментом.
«Гаражи - привлекательный объект для инвестиций»
Семен ФОМИН
Семен ФОМИН, аналитик по недвижимости инвестиционной компании «Тройка диалог» (Москва) отмечает, что гаражи выгодно не только продавать, но и сдавать в аренду
- Поскольку затраты и выручка от строительства объектов парковочного типа будет во многом зависеть от типа постройки (подземная парковка в жилом доме, отдельно стоящее здание многоуровневого паркинга, механизированная парковка в объектах недвижимости коммерческого назначения и т.д.) и региона, предположим, что мы говорим о подземных паркингах, расположенных в жилых домах, в городах с населением свыше миллиона человек. Себестоимость строительства таких объектов не превышает $ 1 тыс. за кв. метр, при этом цена продажи может составлять в среднем в 1,5-2 раза больше затрат на строительство (для парковочного места размером 15-20 кв.метров).
В общем случае цены на объекты гаражного строительства с отставанием в размере повторяют динамику цен на жилье. Доходность от сдачи в аренду на вторичном рынке для разных объектов в зависимости от места расположения может составлять 6-7%, но вряд ли будет превышать уровень 10%. Указанный уровень цен может наблюдаться для качественных объектов нового строительства.
«Рынок гаражей динамично растет»
Тимур БРЕГАДЗЕ
Спрос на приобретение гаражей и их аренду достаточно высок. О причинах этого, а также о структуре спроса и своем видении перспектив развития рынка «РП» рассказал Тимур БРЕГАДЗЕ, исполнительный директор группы компаний «Магистр»
- На фоне стагнации на рынке недвижимости рынок гаражей динамично растет. Безусловно, главным образом это связано с ростом числа автомобилистов в крае, а также в принципе еще доступной ценой на данные объекты недвижимости. Кроме того, в настоящее время приобретение гаражного бокса на начальном этапе строительства - это выгодное финансовое вложение. Прибыль в этом случае достигает 100 %. Стимулирует на приобретение гаража и наличие в некоторых банках специальных кредитных продуктов.
Сегодня средняя стоимость гаражей варьируется от 200 до 250 тыс. рублей на вторичном рынке и 300-350 тыс. рублей на первичном рынке. Однако, в центре города стоимость гаражей может достигать и 700 тыс. рублей Главные критерии при определении цены гаражного бокса: район города, техническое состояние, юридический статус объекта (кооперативный гараж дешевле, чем аналогичный объект, оформленный в собственность). Поэтому при такой незначительной ценовой разнице предпочтение отдается новым гаражам и гаражам, на которые уже оформлены соответствующие документы.
Показателем дефицита такого рода объектов недвижимости является и то, что стабильно растет спрос на аренду гаражей. Людям, не имеющим возможность приобрести гаражный бокс, такой способ обезопасить свой автомобиль является чуть ли не единственной приемлемой экономической возможностью. Однако несмотря на это, мы с опасением смотрим на развитие рынка гаражей в городе и крае. Это объясняется сложностью оформления земельных участков под эти цели. Тем не менее, сегодня существуют ряд проектов именно такой направленности. Но их катастрофически не достает.
Опрос в тему
А вы где свою машину храните: в гараже или на автостоянке?
Наталья МАСЛОДУДОВА, начальник управления «Сибсоцбанка» по работе с корпоративными клиентами и краевыми программами:
- У меня нет машины, но зато есть гараж. Если говорить в общем, гараж более предпочтителен, особенно охраняемый. Кроме того, он спасает машину от дождя и снега.
Роман МАЙЗЕНГЕР, генеральный директор группы компаний «Центр ЮСБ Алтай»:
- Машину я храню в гараже, принадлежащем родителям, которые живут рядом со мной. По-моему, гараж позволяет сохранить машину от природных воздействий. Жалко все-таки оставлять хороший автомобиль зимой на открытой стоянке, под снегом. Также гараж помогает защитить машину от кражи. Хотя есть случаи, когда гараж был грабителям не помехой.
Алексей СУРНИН, управляющий партнер группы компаний «Аргумент»:
- Две своих машины ставлю в гаражи. Я живу в частном доме, где есть два гаража. Однако считаю, что самое надежное - застраховать автомобиль по КАСКО и хранить его где угодно. Конечно же, только не на стоянке. У меня в работе была масса исков, когда владельцы транспортных средств оставались недовольны условиями хранения на стоянке.
Алексей АНЦУПОВ, директор компании «Ремарка»:
- У меня дорогая машина - Lexus. Я храню ее в гараже. Думаю, что у гаража есть несколько преимуществ. В летнюю жару автомобиль там стоит в холодке, зимой - в тепле. Если помыл машину и поставил ее в гараж, можешь быть уверен: она останется чистой. Не то что на автостоянке, где дождь, пыль...В охраняемом гараже за машину можно не беспокоиться.
