7 августа 2009 года
Фото с сайта ИД "Алтапресс"
Для ипотечного рынка Алтайского края в данный момент характерно снижение спроса населения на жилищные кредиты, повышение процентных ставок и ужесточение требований к заемщикам. Об этих и других тенденциях развития рынка «РП» рассказала Марина РАКИНА, исполнительный директор агентства недвижимости «Индустриальное».
- На сегодняшний день банки предлагают процентные ставки по ипотечным кредитам от 12,75 до 22% годовых. Например, Сбербанк России осуществляет ипотечное кредитование с процентными ставками от 12,75 до 15,50% годовых с первоначальным взносом 20% - для молодых семей с детьми и 30% - для остальных заемщиков; Банки, осуществляющие ипотечное кредитование по программе АИЖК выдают кредиты с процентной ставкой от 13,50 до 17% годовых с 30% первоначальным взносом; все иные коммерческие банки осуществляют ипотечное кредитование с процентной ставкой от 16 до 22% годовых, с первоначальным взносом 30%.
В докризисный период процентная ставка по ипотечным кредитам составляла от 10,75 до 14% годовых при первоначальном взносе 10%. Некоторые банки выдавали ипотечные кредиты при первоначальном взносе 5% (Сбербанк РФ, ВТБ24). Сегодня, спрос населения на ипотечные кредиты незначителен, хотя цены на недвижимость существенно снизились. Сейчас наиболее благоприятное время для приобретения недвижимости. Отсутствие спроса население на ипотечные кредиты объясняется его тяжелым финансовым положением, неуверенностью в завтрашнем дне, снижением цен на рынке недвижимости, отсутствием четких механизмов государственной поддержки категории заемщиком, столкнувшихся с проблемой погашения ранее взятых ипотечных кредитов в связи с существенным снижением дохода либо потерей работы.
Экономический кризис оказывает безусловное влияние на спрос населения на такой вид услуг, как ипотечное кредитование. Большинство заемщиков боятся брать на себя долгосрочные обязательства по выплате ипотечного кредита в связи с вышеперечисленными обстоятельствами. Требования к объектам недвижимости, приобретение которых возможно с помощью средств ипотечного кредитования, существенно не изменились. Существенно изменились процентные ставки по кредитам, требования к заемщикам, процедура андеррайтинга и размер первоначального взноса. Несомненно, банки охотнее кредитуют так называемую "ликвидную" недвижимость, цены на которую существенно не снижаются.
Выдача ипотечных кредитов на постройку индивидуального дома сегодня осуществляется Сбербанком РФ. Условия предоставления кредита: кредит предоставляется при наличии в собственности земельного участка с передачей данного земельного участка в залог банку и последующим залогом возведенного на земельном участке индивидуальным жилым домом. Для получения кредита необходимо иметь разрешение на строительство, проектно – сметную документацию на жилой дом, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка. Кредит предоставляется на срок от 5 до 30 лет при подтверждении наличия у заемщика 30% собственных денежных средств от суммы, необходимой для строительства дома. Максимальная процентная ставка по кредиту составляет 16% годовых.
По сравнению с докризисным периодом, банки существенно ужесточили требования к заемщикам по ипотечным кредитам. Данное обстоятельство связанно с существенным увеличением количества неплательщиков по ранее взятым кредитам, снижением доходов населения, падением цен на рынке недвижимости. Ужесточение требований к заемщикам выразилось в следующем:
1. Размер первоначального взноса был увеличен с 10 до 30%;
2. Процедура андеррайтинга заемщика существенно ужесточилась. К рассмотрению принимаются заемщики и созаемщики, имеющий официальный стабильный доход (предпочтение отдается работникам гос. учреждений и бюджетной сферы), подтвержденный справкой по форме 2 НДФЛ (некоторые банки требуют заверения официального дохода в ФНС), не попадающие в так называемую "зону риска". "Группы риска" устанавливаются каждым банком индивидуально.
3. Время рассмотрения и одобрения заемщиков существенно увеличилось и может составлять от 3-х дней (Сбербанк РФ) до 14-20 дней.
4. Комиссия банка за выдачу ипотечного кредита и рассмотрения кредитной заявки также существенно возросла.
Хотелось бы надеяться на то, что кредитные организации, совместно с Правительством РФ, реализуя поручение Президента РФ Дмитрия Медведева, примут существенные меры к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам до 8-12% годовых. Данная мера стимулирует рынок недвижимости, вернет доверенность населения к банкам и позволит большинству застройщиков выйти из того тяжелого положения, в котором они находятся в настоящее время.
Кроме того, Правительству РФ, совместно с АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов) необходимо разработать иные, более действенные меры по поддержанию категории заемщиков, имеющих единственное жилье и столкнувшихся с проблемами невыплаты ранее взятых ипотечных кредитов в связи с потерей работы или существенным снижением дохода.
В настоящее время, разработанные "стандарты" направлены не на поддержание такой категории заемщиков, а на дополнительный сбор денег с заемщиков, у которых их и так нет. Законопослушные заемщики, попавшие в тяжелое материальное положение, рассматриваются банками и организациями, занимающимися сопровождением ипотечных кредитов, как «мошенники» и «злостные неплательщики».
Вместо того, чтобы пойти на встречу таким заемщикам, поддержать их, приостановить начисление пеней и штрафов, произвести перерасчет кредита либо предоставить отсрочку, банки продолжают начислять штрафы и пеню, устраивают информационный «прессинг» по средствам телефонной и почтовой связи.
При этом, финансовое положение заемщика, его моральное состояние в связи с потерей работы либо существенным снижением дохода, падением рынка недвижимости, в результате которого сумма ипотечного кредита стала на 30-40% выше реальной рыночной стоимости объекта недвижимости, не учитывается. Очень хочется, чтобы банки учитывали данные обстоятельства при подсчете своих «потерь» и пошли навстречу законопослушным заемщикам.
