27 августа 2009 года
26 августа состоялась первая Интернет-конференция Олега Репченко, генерального директора группы компаний «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Ее тема звучала так: «Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья: как решать квартирный вопрос в условиях кризиса?» . Вместе с тем в ходе мероприятия г-н Репченко высказал немало экспертных мнений, связанных с российским рынком недвижимости в целом. «Риэлторский Портал» публикует наиболее интересные вопросы, заданные аналитику, и ответы на них.
- Стоит ли сейчас приобретать жилье или следует подождать?
- С какой целью вы покупаете? Если покупать с инвестиционной целью, то сейчас - не самое лучшее время. Во-первых, когда рынок начнет восстанавливаться, он вырастет не так быстро, чтобы обеспечить в короткие сроки какую-то существенную прибыль, как было в предыдущие периоды бурного роста цен. Во-вторых, сейчас у недвижимости минимальная ликвидность, и, если вам срочно понадобятся деньги, вы будете продавать квартиру полгода.
А если брать для себя, то сейчас как раз самое время для того, чтобы обстоятельно, не торопясь выбирать и искать. Если не найдете ничего подходящего, то и тема покупки не встанет. Попробуйте сначала найдите! Здесь же не фондовый рынок, где акции все одинаковые, на рынке недвижимости главный вопрос – вопрос варианта. Найдете – нужно выбивать скидки. Если удалось сторговаться и вы укладываетесь в бюджет, я рекомендую брать.
- Насколько выгодны инвестиции в земельные участки?
- Они позволяют получить большую доходность, но это сопряжено и с большими рисками. Тут может быть много вопросов: и юридическая чистота земли, и сложности перевода земли из одной категории в другую, согласование проекта, коммуникации – будут ли они и т.п. То есть заработать можно больше, но гораздо легче и «попасть». Так что решение за вами.
- Когда лучше выставлять на продажу квартиру, сейчас или через полгода, когда экономическая ситуация в стране будет более стабильна?
- Экономическая ситуация нестабильна и никто не знает, насколько быстро она начнет меняться в лучшую сторону. Поэтому я бы рекомендовал пробовать продавать сейчас по той цене, которая вас устроит. Если по вашей цене даже с учетом торга никто не берет, то вам решать: либо цена завышена и ее нужно снижать еще, либо, если для вас это неприемлемо, ждать лучших времен. Без гарантии на их скорое наступление. Я бы рекомендовал ориентироваться не на рынок, а на ваши личные потребности: как скоро и для чего вам нужны деньги.
- Как вы считаете, увеличится ли количество предложений на вторичном рынке с началом осени и делового сезона?
- На наш взгляд, ажиотажа не будет, хотя рынок активизируется. Сейчас время экспозиции квартир увеличилось. Объем предложений на вторичке и без того вырос почти вдвое по сравнению с докризисным периодом, и будет еще расти. Хотя при этом никто не спорит, что дефицит сохраняется и предложений - не количественно, а качественно – в Москве немного. И, несмотря на кризис, выбрать себе что-то хорошее не так-то просто. Это один из факторов, из-за которых мы считаем, что рынок никуда не денется. Не нужно путать падение цен и крах. Спрос сохраняется и строить все равно выгодно. И падение цен не означает, что недвижимость умерла.
- Вам не кажется, что проблема строительства и доступности жилья, в принципе, мало волнует российские власти? Назвав строительство локомотивом выхода из кризиса, правительство озвучивает цифру в 30 тыс. рублей за кв. метр и говорит о снижении ипотечной ставки. Но при этом ничего не делается, чтобы снять бюрократические препоны, созданные самим государством (время и количество согласований до, во время и после строительства)?
- Меня тоже удивляет это положение дел. Государство имеет все необходимые ресурсы, чтобы заметно увеличить объемы строительства жилья, но особых результатов пока не наблюдается... Видимо, наладить строительство жилья не так просто и быстро как раздать деньги на ипотеку, поэтому чиновники пока предпочитают больше рассуждать об ипотечных ставках, нежели об объемах строительства.
- Есть ли смысл в стремлении государства к снижению ипотечной ставки?
- Как я уже неоднократно отмечал, ипотека должна быть вторым шагом после строительства жилья. Действительно, сама по себе ипотека без достаточного объема предложения на рынке приведет только к удорожанию жилья, как это уже было в докризисные годы.
- Есть ли что-либо, что можно сделать для борьбы с олигополией на рынке недвижимости? Ценовой сговор между компаниями приводит к тому, что они скорее разорятся, чем снизят цены. Здесь же сращивание местных и региональных властей с этим бизнесом. В чем выход из сложившейся ситуации? Допуск иностранцев на рынок? По-моему, нереально. Создание госкомпании по строительству а-ля Советский Союз?
- Монополия существует не на уровне строительных компаний, а на уровне власти, которая контролирует все земельные ресурсы и выделение участков под новое строительство. Это и есть «узкое горлышко» строительной отрасли. И единственным решением может быть только проявление политической воли на самом высоком уровне, связанное с созданием и внедрением простых и прозрачных правил выделения земли под строительство, т.е. преодоление коррупции в этой области.
Насчет госкомпании по строительству. Как показывает опыт СССР, полный контроль государства не способствует эффективному хозяйствованию. Согласно мировой практике, государство должно заниматься вопросами подготовки земельных участков под новое строительство, подводом коммуникаций, прокладкой дорог, созданием инфраструктуры, а коммерческие структуры, то есть девелоперы, строительством непосредственно самого жилья, соответствующего спросу и конъюнктуре на рынке недвижимости. В таком партнерстве государство и частный бизнес работают наиболее эффективно.
-Каков ваш прогноз по стоимости квадратного метра в феврале-марте 2010 года?
- Прогнозы сейчас делать проблематично, т.к. ни у кого нет понимания пойдет ли финансовый кризис на спад или будет еще больше прогрессировать. На мой взгляд наиболее вероятно в ближайший год ожидать примерно постоянного уровня цен на недвижимость, конечно возможны вариации цен на уровне плюс-минус 10%. Хотя нельзя исключать и возможность второго дна при возникновении второй волны финансового кризиса.
- Известны сайты, которые четко отрабатывают "заказ" девелоперов на поддержание спроса ("цены уже упали, пора покупать", пример - питерский bn.ru) Пытаются ли на Вас или Ваше агентство оказывать давление девелоперы с целью "поддержать их"?
- Сами девелоперы, как производители, конечно же, негативно реагируют на снижение цен на свою продукцию – это абсолютно нормально. Недовольство констатацией факта удешевления недвижимости, разумеется, есть. Однако какого-то жесткого давления я не встречал. Часть «обиженных» застройщиков предпочитают с нами не общаться, но их меньшинство. Зато есть и немало тех, кто адекватно воспринимают экономические перемены и, напротив, больше ценят нас за объективность и готовы всячески поддерживать.
Редакционная политика других сайтов, на мой взгляд, продиктована не застройщиками, а менеджментом и владельцами данных ресурсов. Многие по-прежнему считают, что только при росте цен на недвижимость рынок может успешно развиваться и всем будет счастье. Но я считаю, что любые экономические условия несут в себе равные возможности, хотя они и различны. Достаточно вспомнить, что все нынешние крупные застройщики поднялись как раз в последефолтную эпоху 1998-2002 годов, о чем я подробно рассказывал в статье «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз».
Кстати, сайт БН много лет собирает статистику цен по питерскому рынку. А если есть цифры и графики - смотрите и делайте выводы сами. Если редакция придерживается того или иного мнения, то это вовсе не значит, что она "отрабатывает заказ" - каждый имеет право на свою точку зрения, я так считаю.
