14 августа 2009 года
На рынке коммерческой недвижимости Барнаула некоторые объекты продаются по цене ниже рыночной. Об этой и других тенденциях развития сегмента в I полугодии 2009 года "РП" рассказала Марина РАКИНА, исполнительный директор агентства недвижимости "Индустриальное".
- В анализируемый период на рынке коммерческой недвижимости Барнаула существенных изменений не произошло. По прежнему количество предложений намного превышает спрос. Коммерческая недвижимость является специфическим товаром на рынке недвижимости, включающей в себя довольно большой сегмент рынка, начиная от гаражных боксов и заканчивая готовым бизнесом. При этом единичные объекты предлагаются по цене ниже рыночной, как ни парадоксально это звучит.
Потому что рыночная цена – это средний коэффициент восстановительной стоимости объекта, цены замещения (затрат на строительство аналогичного) и сравнительной цены на сходные объекты. При этом на цене не должны сказываться какие-то чрезвычайные обстоятельства. Я считаю отсутствие денежной массы у предпринимателей и механизмов ипотечного кредитования именно этими чрезвычайными обстоятельствами!
Специфика данного сектора еще и в доходности. Поэтому цены на коммерческую недвижимость должны быть значительно выше, чем на жилые помещения. На рынке коммерческой недвижимости, как и на рынке недвижимости в целом, в I полугодии текущего года наблюдалось незначительное снижение цены. Стоимость объекта зависит от его назначения, местоположения, ремонта, характера использования и иных факторов. Сегодня границы от 50 тыс. рублей до 90 тыс. рублей за кв. метр.
Федеральным законом №166-ФЗ от 17.07.2009 года, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был дополнен ст.69.1, разрешающей ипотеку зданий, сооружений и нежилых помещений. Многие предприниматели, не имеющие возможность приобрести объекты коммерческой недвижимости за наличный расчет, ждали принятие данных поправок к ФЗ «Об ипотеке», возлагая на них большие надежды. Вместе с тем, несмотря на внесенные изменения, ни один банк не разработал стандарты ипотечного кредитования коммерческой недвижимости. Банки объясняют этот факт отсутствием надежных заемщиков и высокими рисками невозврата ипотечного кредита, выданного на приобретение коммерческой недвижимости.
Исключение составляет предложения банков по покупке проблемной заложенной коммерческой недвижимости. На такие объекты Банки рассматривают переуступку долга по кредитному договору или рассрочку платежа. Есть предложение покупки нежилых помещений на условиях 12% годовых сроком на 5 лет. Либо дисконт по такому объекту может составить 20 %.
Что касается рынка аренды коммерческой недвижимости, ситуация также существенно не изменилась. Стоимость арендной платы зависит от многих факторов и составляет от 100 до 1 000 рублей за кв.м. Цена 1 кв.м. аренды зависит от назначения сдаваемого в аренду помещения, его местонахождения, технического оснащения, ремонта, имеющейся мебели. и оборудования, этажности и иных факторов. Производственное помещение можно арендовать за 100-150 рублей за 1 кв. метр, арендная плата за офисное помещение составляет от 140 до 650 рублей за кв. метр, аренда торговой площади (магазина) обойдется от 230 до 1000 рублей за кв. метр.
В дальнейшем, по нашему мнению, рынок коммерческой недвижимости будет зависеть от экономической ситуации в стране, регионе и конечно стихийности.
