Главная
Новости
Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость
Интервью
Персона
Прямая речь
Рейтинги
Аудио
Видео
Форум
Колонка редактора
Контакты
20 февраля 2009 года
Арендаторы покидают престижные помещения в центре города
Михаил ПАЛОЧКИН
Появление множества свободных торговых площадей на центральных улицах Барнаула видно невооруженным глазом. К примеру, практически на каждом втором здании на проспекте Ленина можно увидеть бросающиеся в глаза объявления об аренде. В крупных торговых центрах эта тенденция выражена менее ярко. Однако игроки риэлторского рынка констатируют серьезный отток из них арендаторов.
Посчитали - удивились
В освобождении площадей можно отметить некоторые закономерности. Лидерами по «съезду» являются магазины одежды, обуви и тканей. Например, закрылись магазин тканей «Комплимент» на ул. Брестской и меховой салон «Эллада» на проспекте Ленина. Магазин одежды для детей «Яна» переехал с главной магистрали Барнаула на улицу Балтийскую. С 28 февраля собирается прекратить работу магазин женской одежды «Лана».
Похожая ситуация происходит с компьютерной техникой и сотовым ритейлом. Прекратил работу магазин сети «СтартМастер» на проспекте Ленина. Сдается в аренду помещение, где пока еще работает торговая точка «Евросети». От офисов на «красной линии» освобождаются и компании других направлений деятельности. Скажем, закрылся продуктовый магазин «Тройка» и ресторан «Манчестер», расположенные на пересечении проспекта Ленина и улицы Димитрова. Такая же судьба постигла магазин «Снежинка». Его помещение площадью 340 кв. метров сдается в аренду.
По мнению игроков риэлторского рынка, освобождение площадей на красной линии вполне объяснимо. Как рассказал «РП» директор компании «Ключ-риэлт» Константин Никитеев, в период интенсивного роста предприятия были ориентированы прежде всего на расширение площадей и занятие точек в центре города.
«При этом норма рентабельности торговой точки не всегда стояла на первом месте. Фирмы зачастую не обращали внимания, сколько денег они зарабатывают на данной площадке. А ведь их выручка зачастую была сопоставима со стоимостью аренды, а то и меньше», - констатирует эксперт.
Причиной такого дисбаланса стало формирование т.н. «рынка арендодателя». Как отмечает Константин Никитеев, спрос на торговые площади, в том числе и в центре города, превалировал над предложением. В связи с этим арендные ставки стабильно росли каждый год. «В такой ситуации сдавать помещения в аренду было гораздо выгоднее, чем работать в них самому», - говорит он.
Однако такая ситуация не могла продолжаться вечно. Ее изменило наступление финансово-экономического кризиса. По словам руководителя «Ключ-Риэлта», компании всерьез задумались над рентабельностью их дорогих точек в центре. Многие фирмы взяли курс на минимизацию затрат. И одной из первых мер стала оптимизация площадей, которая выразилась в уходе с «красной линии» и переезде на более доступные места.
«Кроме того, некоторым местным филиалам федеральных игроков было поставлено условие: они должны добиться снижения арендной платы на 30-50 %, либо отказаться от этих площадей. Многие были вынуждены выбрать последнее. Хотя те арендодатели, которые пошли на уступки, сохранили арендаторов», - рассказал г-н Никитеев.
По данным ведущего эксперта компании «Миэль-недвижимость» Елены Завадской, на сегодняшний день средняя стоимость аренды торгового помещения на красной линии составляет 1,1 тыс. рублей за «квадрат» в месяц. Стоимость продажи 1 кв. метра колеблется от 80 до 200 тыс. рублей.
«Финансово устойчивые организации держат цены на свои помещения на достаточно высоком уровне и не опускают их, - рассказывает г-жа Завадская. – Однако если фирмам остро нужны наличные средства, они могут понижать цену до 80 тыс. рублей за «квадрат». Это очень дешево».
Константин Никитеев прогнозирует, что ситуация с коммерческой недвижимости на красной линии в ближайшем будущем может оптимизироваться. «Существует некая равновесная точка – стоимость аренды помещения, которая приемлема и для арендодателя, и для арендатора. Я считаю, что она скоро будет найдена», - прогнозирует эксперт.
Мест больше нет
В основных торговых центрах Барнаула тенденция к уменьшению количества арендаторов, по наблюдениям «РП», менее заметна. Например, в кинотеатре «Россия» свободных площадей нет. Аналогичная ситуация в ЦУМе - на трех этажах нет ни одного пустого отдела. Правда, обращают на себя внимание рассыпанные там и тут объявления о солидных скидках – на 30-50 %.
В торговом центре «Майский» вакантных площадей тоже не наблюдается. Как удалось выяснить «РП», уже действующие арендаторы хотели бы расширить свои отделы, однако свободных мест нет. В аренду предлагается лишь одна площадка размером 27 кв. метров, стоимость арендной платы – 1 тыс. рублей за «квадрат» ежемесячно. «Бывший съемщик переехал в свое собственное здание», - объяснили нам причины освобождения помещения в «Майском».
А вот в «Седьмом континенте» места для арендаторов вскоре будет достаточно – с марта оттуда съезжает отдел бытовой техники. Освобождается площадка в 200 кв. метров на первом этаже, которую предлагают к аренде по цене 1,2 тыс. рублей в месяц за 1 кв.метр.
Профессиональные игроки риэлторского рынка констатируют процесс активного ухода арендаторов из крупных торговых центров. Как пояснил «РП» директор агентства «Деловая недвижимость» Игорь Садовнич, это связано прежде всего со снижением покупательской способности населения.
«Спрос упал даже на товары первой необходимости. Что уж говорить об остальных. А от регулярного внесения платы арендаторов никто не освобождал», - констатирует г-н Садовнич. С ним соглашается Елена Завадская: «Дефицит покупателей ощущается еще с Нового года. Это вынуждает арендаторов оптимизировать свои расходы».
Руководитель «Деловой недвижимости» уверен, что это только начало. В ближайшее время можно ожидать только активизации оттока арендаторов из торговых центров. Как-то затормозить этот процесс может только серьезное снижение арендных ставок. Однако это кажется малореальным. По словам г-жи Завадской, большинство арендодателей не понимают, как важно сохранить арендатора, и повышает ставку оплаты. Хотя ее следовало бы оставить на прежнем уровне или даже снизить.
Федеральный уровень
«РП» решил выяснить точку зрения российских экспертов на проблему ухода арендаторов с «красной линии» в Барнауле. Для этого мы обратились в инвестиционную компанию «Финам», барнаульское представительство которой регулярно отслеживает ситуацию на рынке недвижимости. На несколько наших вопросов ответил пресс-секретарь ИК «Финам» Владислав КОЧЕТКОВ.
- Есть ли тенденция к освобождению площадей на красной линии? С чем она связана?
- В связи с негативными последствиями кризиса спрос на рынке коммерческой недвижимости города в целом снизился. Мы не исключаем, что некоторое количество арендаторов в рамках оптимизации бизнеса предпочли дорогостоящим объектам красной линии более дешевые варианты в других районах города. Вместе с тем, объекты в центральной деловой части города являются наиболее ликвидными. По нашим оценкам, коррекция цен здесь была не очень существенной.
- Какова средняя стоимость продажи и аренды коммерческого сектора на красной линии?
- В среднем стоимость кв. метра коммерческой недвижимости, по нашим оценкам, формируется сейчас в диапазоне 70-100 тыс. рублей, аренда 800-1000 рублей за кв. метр в месяц.
- Какие типы компаний съезжают и въезжают на красную линию в последнее время?
- В этом смысле никаких существенных изменений не произошло. Если говорить об офисном сегменте, то здесь, естественно, представлены компании из различных сфер бизнеса. В сегменте торговой недвижимости представлены различные розничные операторы. Вместе с тем, мы полагаем, что сменить центр на менее престижный район готовы скорее относительно небольшие по масштабу бизнеса фирмы.
- Есть ли тенденция к освобождению площадей в основных торговых центрах Барнаула? В чем ее причина?
- Да, в данный сегмент не является исключением из общего тренда, описанного в нашем первом ответе. Основная причина заключается в том, что на фоне роста издержек для многих арендаторов ставки в центральных ТРК становятся слишком высокими. Для них целесообразнее переехать или закрыть торговый объект.
