Главная
Новости
Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость
Интервью
Персона
Прямая речь
Рейтинги
Аудио
Видео
Форум
Колонка редактора
Контакты
29 августа 2009 года
Александр САПОЖНИКОВ
В июне в Москве прошел XII национальный конгресс по недвижимости. В мероприятии приняли участие представители администрации Президента РФ, видные российские политики и бизнесмены, делегаты, представляющие интересы национальных профессиональных ассоциаций России, стран СНГ, Европы и США. О том, чем запомнилось это событие и как развивается ситуация на российском рынке недвижимости мы поинтересовались у президента Вятской ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости (ВАПУРН) Андрея МАТРОХИНА.
- Андрей Геннадьевич, XII конгресс прошел под знаком кризиса. Так или иначе изменилась ситуация во всех секторах экономики. Чем сегодня характеризуется российский рынок недвижимости, какие тенденции ему присущи?
- На конгрессе не раз отмечалось, что в последнее время произошел заметный рост предложения недвижимости при одновременном снижении количества сделок по некоторым фирмам от 6 до 8 раз. Как следствие, повсеместно упала цена предложения, и ее падение ожидается и в дальнейшем. Сегодня граждане заняли выжидательную позицию и не спешат вкладываться в недвижимость. Об этом говорит тот факт, что количество вкладов в банках не уменьшилось. По статистике, которая была приведена, 35% потенциальных покупателей жилья откладывают покупку, ожидая дальнейшего падения цен. В 2009 году только 200 тыс. семей готовы взять ипотеку, что в 2 раза меньше, чем в прошлом году.
- Кстати об ипотеке. Каковы ее дальнейшие перспективы?
- Ипотека в России просела где-то в 3-4 раза. За 2008 года общий объем выданных кредитов составлял 633 млрд. 811млн. руб., а за 2009 год планируется всего 130 млрд. руб. Банки выдают кредиты в меньших объемах. В целом ожидается, что ипотека сократится в 4-5 раз. Вместе с тем государство планирует оказать помощь АИЖК в объеме 120 млрд. руб. При этом 30 млрд. предназначено для заемщиков по программе реструктуризации долгов, а 90 млрд. на рефинансирование ипотечных кредитов. Из них 60 млрд. руб. будет направлено на первичный рынок жилья, а 30 на вторичный. Правда прогнозируется, что неплатежи к концу года могут составить 40%. Здесь стоит сказать о представителях Украины и Казахстана, также выступавших на форуме. Они отметили, что в их странах резкого обвала неплатежей не произошло, хотя кризисные явления на рынке недвижимости там начались на год раньше, чем у нас. В отличие от предприятий, бравших кредиты под залог своей недвижимости, люди платят исправно.
- Сбываются ли прогнозы аналитиков о том, что из-за кризиса и неплатежеспособности населения и организаций на рынок может выйти большой объем недвижимости, в результате чего произойдет его обвал?
- У нас ходят такие слухи, что якобы ближе к осени начнутся массовые дефолты, и последует крупномасштабный сброс квартир и коммерческой недвижимости. Пока этого не происходит, даже на Украине, где очень плачевная ситуация. Сбрасываемые квартиры, которые появились у них по дефолтам, существенного давления на рынок не оказали. Это же можно сказать и о коммерческой недвижимости. И на Украине и в Казахстане по сниженным ценам было предложение в отношении неликвидных объектов. Плохая недвижимость, заложенная по высоким ценам, никому не нужна, а хорошую банки не отдают, выжидая лучших времен. То есть опасения, что рынок рухнет не оправдываются, даже в странах СНГ, где ситуация намного хуже.
- Какие сегменты рынка пострадали наиболее сильно?
- На форуме выступали москвичи, которые, помимо общей тенденции снижения количества сделок в разы, отметили очень резкое снижение спроса на коттеджи. В Москве рынок загородного жилья был сильно развит. Однако сейчас спрос на коттеджи упал, сохранившись лишь частично на те, которые по цене сопоставимы с трехкомнатными квартирами. Также была озвучена очень интересная деталь: цена на новостройки ниже, чем в обжитых новых сданных домах. Люди не хотят особо рисковать своими деньгами и вкладываться в строящееся жилье, то есть предпочитают переплатить, но купить готовое, чтобы не попасть на какие-то разбирательства. Кроме того, в Москве, да и в Кирове тоже, цена коммерческой аренды снизилась порядка на одну треть. Стабильности рынка недвижимости пока нигде нет.
- Наверное, в таких условиях много агентств по продаже недвижимости вынуждены были уйти с рынка? Как выживают те, кто остался?
- Мы говорили о снижении количества сделок с недвижимостью, а вот услуги по ее оценке, сопровождению сделок, приватизации, межеванию, дачной амнистии и прочие не так сильно просели, где-то на 5-10%. То есть, если фирма хочет устойчиво работать, то она не должна заниматься только куплей–продажей квартир. Необходимо развивать какие-то смежные услуги: ипотечные, по управлению недвижимостью, представительство в судах, в девелоперской деятельности и т.д. Например, к осени хорошее направление – это аренда. Приедут с каникул студенты и абитуриенты, поступившие в учебные заведения…
В настоящее время в обществе, в бизнесе, в том числе и в риэлторской деятельности, возрастает роль интернета. Агентства, которые не занимаются интернет-пиаром, не могут сегодня эффективно работать. Увеличивается значение некоммерческих организаций, таких как «Российская гильдия риэлторов», где фирмы проходят сертификацию, осуществляют защиту своих интересов посредством урегулирования конфликтных ситуаций, страхуют свою деятельность и т.д. Эти меры также способствуют сохранению и развитию бизнеса в условиях кризиса. Ну и, соответственно, непрофессионалы будут с рынка уходить. В Кирове уже этот процесс наблюдается. Часть мелких фирм разделилась, часть просто прекратили свое существование, некоторые начали заниматься другими видами деятельности, вплоть до установки водосчетчиков, полов и т.д., то есть оказывать услуги, несвязанные напрямую с рынком недвижимости.
- Говорилось ли на конгрессе о роли государства на рынке недвижимости, ведь именно в кризис она должна возрасти?
- Обсуждался вопрос о создании сегмента жилья эконом класса по цене не выше 30 тыс. руб. за кв. метр. Государство готово выкупать по ней квартиры для ветеранов и инвалидов ВОВ, военнослужащих и т.д. Именно рынок жилья эконом класса будет стимулироваться в дальнейшем. При этом строительные компании напрямую поддерживаться не будут, а финансирование пойдет через Минобороны, госзаказы, расселение ветхого жилья и тому подобное. Звучали заверения, что государство продолжит оказывать поддержку молодым семьям с использованием средств материнского капитала, реструктуризации ипотечных кредитов, тех, которые люди не готовы сейчас выплачивать в связи с отсутствием работы.
Кроме того, существуют планы достройки замороженных жилищных объектов, путем создания специального механизма, который позволит это сделать... Была и критика Минэкономразвития, рассчитавшего стоимость кв. метра жилья до 30 тыс. рублей. Эта цена далеко не всегда отражает реальные затраты строительных организаций в процессе строительства, не говоря уже о прибыли. То есть в крупных городах попытки стимулировать рынок жилья эконом класса обречены на неудачу, если не будет ценового демпинга со стороны застройщиков.
- Значит ли это, что в будущем можно ожидать резкого сокращения объемов ввода нового жилья?
- Отмечалось, что объемы вводимого жилья еще какое-то время будут сохраняться, за счет построенного до кризиса. Ближайшие год-два. Потом они начнут падать, что скажется на повышении цены. Приводился такой прогноз: в 2009 году с учетом кризиса ожидается ввод в строй 52 млн. кв. метров жилья, в 2010 – 51 млн., 45 и 40 млн. в 2011 и 2012 годах соответственно. В среднем до кризиса вводилось порядка 60 млн. кв. метров ежегодно.
- Как, по-вашему, рынок недвижимости уже достиг своего «дна»?
- Московские эксперты, к примеру, полагают, что «дно» еще до сих пор не достигнуто. Ожидаемое давление на рынок недвижимости они связывают с завершением 1 марта 2010 года периода приватизации квартир. Очень часто люди приватизируют их, чтобы сразу продать. Надо полагать, эти квартиры в основном выйдут на рынок, создав дополнительное предложение. Особенно большое снижение стоимости жилья прогнозируется в Сибирском и Приволжском федеральных округах...
Лично по моим ощущениям, рынок недвижимости в Кирове уже достиг своего «дна». Во-первых, стало больше звонков. Во-вторых, к осени всегда идет некоторое оживление, да и общая ситуация в стране позволяет так считать: рынки пошли вверх, доллар и евро относительно стабильны. Скоро поедут люди с севера покупать жилье по программе северных сертификатов. Кроме того, сейчас «пошли» бюджетные вливания на жилье для ветеранов, военнослужащих и так далее. Я думаю, что скоро будет поинтереснее. Между тем, кризис стал переломным моментом. Если до него у нас был четко выраженный рынок продавца и арендодателя, то сейчас ориентация резко сменилась. Сегодня рынок арендатора и покупателя. Поэтому арендодателям надо удерживать платежеспособных арендаторов, а продавцам держаться за покупателей.
http://www.InvestorKirov.Ru
