Главная
Новости
Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость
Интервью
Персона
Прямая речь
Рейтинги
Аудио
Видео
Форум
Колонка редактора
Контакты
Октябрь 2008 года
Эксперты ожидают снижение цен на жилье в зимний период
Михаил ПАЛОЧКИН
Нынешний год прошел на рынке недвижимости края под знаком падения цен. Снижение составило от 20 до 40 %, а по некоторым видам и 50 %. По мнению участников рынка, уменьшение продолжится и в зимний период. Причем оно коснется как первичного, так и вторичного рынка жилья. Однако некоторые специалисты прогнозируют стабилизацию рынка и дальнейший рост цен.
Не хотят работать в убыток
Директор агентства недвижимости «Ключ-риэлт» Константин Никитеев прогнозирует уменьшение цен на первичном рынке жилья в ближайший период. Застройщики находятся в очень сложном финансовом положении. Поэтому им придется согласиться с ценой, по которой государство готово выкупать у них жилье. Она может составить около 27 тыс. рублей за кв. метр или даже меньше. Эта стоимость будет в значительной степени определять цены на «первичке».
Аналогичного мнения придерживается заместитель директора компании «Финам-Барнаул» Андрей Цимбалюк. «Мы полагаем, что к весне, в том числе в результате кризиса ликвидности в девелоперском секторе, цены на первичное жилье в реальном выражении могут снизиться примерно на 20-30%, - прогнозирует эксперт. - Впрочем, в крупных городах Алтайского края процесс будет нивелирован заметным снижением темпов строительства на фоне сохраняющегося высокого уровня спроса».
По данным Андрея Цимбалюка, за январь-сентябрь текущего года в регионе было введено в эксплуатацию 457 тыс. кв. метров новых площадей, что только на 12% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Всего по итогам 2008 года планируется ввести около 700 тыс. «квадратов» жилья. «Растущие риски сектора ставят данную цифру под сомнение. Но даже если заявленных целей удастся достичь, по итогам этого года темпы окажутся существенно ниже - около 16,7%, чем в 2007 году, когда рост составил более 30%», - говорит г-н Цимбалюк.
Однако сами участники строительного рынка не ожидают существенного падения цен. По расчетам руководителя компании «Стройком» Сергея Жданова, оно не превысит 5 %. Несмотря на финансовые трудности, застройщики не готовы к более серьезному снижению. «Никто не будет работать себе в убыток», - говорит г-н Жданов. С Сергеем Ждановым соглашается генеральный директор компании «Жилищная инициатива» Юрий Гатилов: «Я прогнозирую незначительное понижение цен на первичном рынке – на 5-10 %».
По мнению Марины Ракиной, исполнительного директора агентства недвижимости «Индустриальное», ситуация с ценами на первичном рынке жилья зимой существенно не изменится. «Даже несмотря на то, что некоторые застройщики существенно снизили цену за 1 кв. метр (от 25-27 тыс. рублей за «квадрат» в жилых домах на ул. Новосибирская, до 35 тыс. рублей за кв. метр - ул. Малахова) увеличения спроса на квартиры не наблюдается. Застройщикам невыгодно делать цены ниже существующих сегодня. Несмотря на финансовые трудности, отдавать квартиры "даром" застройщики не будут».
По словам Елены Завадской, ведущего эксперта компании «Миэль-недвижимость», первичный рынок жилья никогда не может похвастаться завидной активностью в зимний период времени. «На конец 2008 - начало 2009 года мы не прогнозируем активность на «первичке», - говорит г-жа Завадская. - Сезонное затишье, финансовая ситуация в стране и в мире не даёт предпосылок для того, чтобы заявить о динамичном развитии первичного рынка в этот период времени. Мы уверены, что спросом будут пользоваться дома «на сдаче». Желание жить в новом фонде, не смотря ни на какие катаклизмы у людей в любом случае сохраняется».
Тимур Брегалзе, заместитель генерального директора группы компаний «Магистр» говорит: «Ведущие строительные компании, оказавшись на грани технических дефолтах в результате отказа ведущих банков страны предоставлять жизненно необходимые кредиты, значительно снижают стоимость квадратного метра. Главный вопрос: в результате «бедствия» будут ли строительные компании, чтобы хоть как-то рассчитаться с долгами, опускать цены ниже себестоимости? На этот вопрос ответить однозначно нельзя. Скорее всего, все будет зависеть от того, сколько времени продлится кризис и какова будет его «глубина».
Вытащат деньги из чулка
Вторичный рынок жилья также ожидает падение цен. Константин Никитеев полагает, что оно может составить около 20 %. При этом стоимость «квадрата» опустится ниже 25-27 тыс. рублей. Не исключено, что она приблизится к уровню 20 тыс. рублей за кв. метр. Причина в том, что уже сейчас предложение существенно превышает спрос. В дальнейшем ожидается рост объема предложения за счет поступления на рынок так называемых «дефолтных» квартир. Спрос в лучшем случае будет оставаться неизменным, в худшем – начнет сокращаться. Это и приведет к уменьшению цен. Падению стоимости могла бы попрепятствовать либерализация условий ипотечного кредитования. Однако, по мнению г-на Никитеева, при текущей рыночной конъюнктуре этого ожидать не приходится.
У генерального директора компании «Магро-недвижимость» Юрия Магро более спокойный прогноз ценовых колебаний вторичного рынка. По его мнению, до конца этого года цены останутся на прежнем уровне. А вот с февраля 2009 года они начнут расти. Причем этот рост может быть настолько бурным, что повторит 2006 год. Это связано с менталитетом продавцов недвижимости: если цены увеличиваются, то это делается быстро и стремительно.
Юрий Магро полагает, что спрос на недвижимость хоть и подвержен колебаниям, однако существует постоянно. Поэтому даже в сложной экономической ситуации люди будут находить возможность приобретать жилье.
Марина Ракина считает, что цены на «вторичке» в ближайшее время существенно не изменятся. «Цены уже достигли своего минимального предела. Дальнейшее их уменьшение приведет к резкому снижению количества предложений и созданию дефицита жилья», - говорит эксперт.
А вот Елена Завадская придерживается мнения, что вторичный рынок может повести себя в конце 2008 – начале 2009 года непредсказуемо. «Очевидных предпосылок для повышения цен на готовые квартиры не наблюдается, но с начала ноября 2008 года наблюдается тенденция уменьшения количества предложений в этом сегменте рынка, - объясняет она. - Граждане, которые хотят решить свои жилищные вопросы и особенно не торопятся с этим, решили переждать финансовую «лихорадку» и постепенно снимают свои объекты недвижимости с продажи в неспокойное время. Мы также наблюдаем тенденцию вложения сбережённых денег несколькими людьми в долевую собственность в одну малобюджетную квартиру».
Мнение эксперта
Население начнет скупать недвижимость
Тимур БРЕГАДЗЕ
Большинство экспертов оценивают текущее состояние рынка недвижимости нашего региона крайне негативно. Их прогнозы на будущее также нельзя назвать жизнерадостными. Однако есть аналитики, которые говорят о ситуации гораздо более спокойно, не считают ее кризисом в полном смысле этого слова и дают благоприятные прогнозы. Один из них – заместитель генерального директора группы компаний «Магистр» Тимур БРЕГАДЗЕ.
- Сегодня очень много негативных прогнозов в отношении рынка недвижимости и его участников. И, действительно, многие из них сбываются: сокращение числа компаний или их закрытие, замораживание и сворачивание многих инвестиционных проектов. Однако не будем забывать и о том, что рынок недвижимости - это целая система различных сегментов, развитие и бизнес-процессы в которых могут значительно отличаться. И рынок жилой недвижимости в этом понимании особый пример.
Несколько дней назад на информационных порталах края были опубликованы данные о ценах на вторичном рынке жилья Барнаула исследовательской компании RID Analytics, по многим параметрам совпадающие с нашим анализом происходящих событий в этом сегменте. Цифры показали, что с начала 2008 года цены на вторичном рынке снизились на 8,8 %, что на порядок ниже, чем в 2005-2007 годов за такой же отрезок времени, а в октябре такое снижение составило 2,2 %. И это никак не обвал как предсказывали некоторые специалисты.
На наш взгляд, постепенное снижение стоимости квадратного метра на вторичном рынке будет продолжаться и в период конец 2008-2009 года Однако нужно понимать, что этот прогноз оправдается или не оправдается в зависимости от состояния российской экономики в целом. Моделируя ту или иную ситуацию, мы не должны опускать из внимания следующие моменты.
Согласно статистике, самым надежным способом хранения денег россияне считают покупку недвижимости. Об этом свидетельствуют результаты опроса, проведенного в начале октября Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ). В 2008 году покупку недвижимости назвали лучшим способом сберечь средства 51 процент россиян, хотя десять лет назад об этом заявляли лишь 45 % опрошенных. То есть в случае гиперинфляционных процессов в стране, а мы близки к этому, население, пытаясь сохранить свои сбережения, начнет скупать недвижимость. Об этом свидетельствует и предыдущий опыт.
Мнение эксперта
Ипотечный рынок будет развиваться трудно
Роман МАЙЗЕНГЕР
В этом году условия ипотечного кредитования постоянно ужесточались. Даже лидеры рынка ипотеки вроде Сбербанка пошли на это. В ближайшее время либерализаций условий жилищного кредитования ожидать не приходится. О своем видении краткосрочных перспектив развития ипотечного рынка региона «ВД» рассказал управляющий группы компаний «Центр ЮСБ - Алтай» Роман МАЙЗЕНГЕР:
- Особых изменений, по моему убеждению, не будет. По крайней мере, до весны. Затем возможно некоторое увеличение объемов выдачи по сравнению с нынешним периодом. Вообще, в ближайшем будущем российский ипотечный рынок будет развиваться очень трудно, находясь в более жестких, ограниченных финансовых условиях.
Возможен краткосрочный рост процентных ставок, а затем – плавное, поначалу лишь малозаметное снижение. Дешевых денег не будет еще несколько лет. О значительном понижении ставок, к сожалению, речь пока идти не может.
Ужесточение условий кредитования для заемщиков с «неидеальным кредитным резюме» (т.е. тех, у кого «серая» зарплата, имеются просроченные платежи в кредитной истории и т.д.) уже произошло. В дальнейшем банки, возможно, вообще откажутся от кредитования подобных заемщиков. Что касается заемщиков, на 100 % отвечающих ожиданиям банков, то в отношении них, скорее всего, подход не будет существенно изменяться.
На ипотечном рынке усилятся банки с государственным участием и с иностранным капиталом, все остальные будут постепенно сворачивать свои ипотечные программы. И процесс этот уже начался.
В последнее время снизились цены на жилье, но при этом еще более существенно повысились ставки по ипотеке. В связи с этим у тех, кто всерьез раздумывает над возможностью оформить кредит, встает вопрос – покупать ли квартиру сейчас или ждать снижения ставок. Я бы советовал все же ждать, пока ставки придут в норму, поскольку они не смогут перекрыть выгоды от снизившихся цен на жилье. Сейчас можно покупать только очень ликвидное жилье. Причем за наличные средства. В кредит можно приобретать только тогда, когда на руках имеется порядка 50 % от стоимости объекта.
Мнение эксперта
«Элиту» не берут никакие катаклизмы
Елена ЗАВАДСКАЯ
Рынок недвижимости в этом году, мягко говоря, просто лихорадило. Цены падали вниз, серьезно снижался спрос. Однако такой сегмент как элитная недвижимость был своеобразной «тихой гаванью» и, вероятно, будет оставаться таким в ближайшее время. О том, почему так происходит, «ВД» рассказала Елена ЗАВАДСКАЯ, ведущий эксперт компании «Миэль-недвижимость».
- Сектор элитной недвижимости – это единственный сегмент рынка, который не берут никакие катаклизмы. Цены на квадратный метр в элитной застройке стабильны в течение всего 2008 года. Спрос на жильё повышенной комфортности динамичен, востребованы как строящиеся, так и уже давно сданные в эксплуатацию дома. Вопрос заключается в другом. Что мы имеем в виду, когда говорим об элитном жилье? Покупатель дорогостоящих квадратных метров на сегодняшний день достаточно грамотный и капризный.
Во-первых, мало кого устраивает соседство жилья класса «Де Люкс» и «Премиум» с так называемыми «хрущёвками» и частным сектором, иногда с сомнительным контингентом. Экологический фактор последнее время всё больше набирает актуальность у покупателя элитной недвижимости.
Почему мы не наблюдаем падения цен на квадратный метр в элитном секторе? Город не достаточно насыщен комфортными квадратными метрами. Но строительство в этом сегменте идёт. Как только мы получим достаточное количество квартир класса «Де люкс» и «Премиум», цены будут достаточно приемлемы.
