1 июня 2009 года
Эксперты «РП» спорят о типологии барнаульских офисов
Михаил ПАЛОЧКИН
В последние годы в Барнауле открывается немало офисных центров, которые позиционируются как помещения определенного класса. Так, московские застройщики, представителем которых является компания "Алтайская Элита недвижимость", относят свои центры на улицах Партизанской и Пролетарской к классу "А". Владельцы делового центра "Форум" на ул. Горького продвигают его как помещение класса "В+". Однако опрошенные "РП" участники рынка отметили, что применение общераспространенной классификации к барнаульским офисным комплексам не совсем корректно, а класс помещения не является важным фактором при выборе и практически не влияет на его стоимость.
От "А" до "Е"
В среде профессионалов зарубежного и российского риэлторского рынка классификация офисных помещений уже устоялась. В зависимости от множества факторов, в числе которых возраст здания, его местоположение, конструктивные решения и другие, выделяется несколько классов помещений. От "А" (наиболее высокий) до "Е" (самый низкий, в который входят помещения, неприспособленные под офисы без переделки). Однако применение данной классификации в ее общепринятом виде к офисным помещениям Барнаула эксперты считают не совсем корректным. "Барнаул – маленький город. Рынок коммерческой недвижимости, в частности офисов, здесь не так развит, как в столицах. Поэтому применять к нему разделение на классы не совсем правильно", – высказывает свое мнение Татьяна Сухарева, директор агентства недвижимости "Марка". С ней соглашается Виктория Шаламова, руководитель компании "Форум", которая будет управлять одноименным деловым центром. "Отнесение бизнес-центра к тому или иному классу очень субъективно, так как не определены четкие критерии для этого", – говорила она в недавнем интервью "РП".
Участники рынка отмечают, что при классификации барнаульских офисных помещений необходимо учитывать региональную специфику. Как полагает Олег Гильгенберг, директор компании "Алтайская Элита недвижимость", зданий, которые в Москве относят к классу "А", в Барнауле нет вообще. "В нашем городе пока нет инвесторов, которые готовы вкладывать такие серьезные средства, нет настолько продвинутых технологий. Наш класс "А" сопоставим с классом "В" по столичным меркам", – объясняет он. Как подчеркнул г-н Гильгенберг, позиционируя бизнес-центры на улице Пролетарской и Партизанской как класс "А", он имеет в виду именно классификацию с учетом местной специфики. Директор агентства недвижимости "А-Центр" Татьяна Семенова считает, что в применении к Барнаулу более корректно не руководствоваться традиционной классификацией, а использовать более общие понятия – говорить об офисных центрах высшего, среднего и низшего классов.
"Премьер", "Парус" и "Форум"
Несмотря на то что классифицировать офисные центры Барнаула довольно непросто, эксперты все равно пытаются выстроить некий рейтинг. В числе наиболее качественных игроки рынка называют бизнес-центр "Премьер" на ул. Мерзликина. Как полагает Татьяна Сухарева, в числе его главных преимуществ – удобное месторасположение, практически в самом центре города, и качественная отделка. "В соответствии с классификацией Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости "Премьер" наиболее близок к классу "А". Но и его при рассмотрении всех характеристик, на наш взгляд, можно отнести только к классу "В+", – отмечает Виталий Кляйн, представитель группы компаний "Магистр". По мнению Олега Гильгенберга, назвать "Премьер" центром класса "А" не позволяет отсутствие рядом с ним достаточного количества парковочных мест.
Татьяна Семенова к офисным центрам высшего класса относит "Парус" на речном вокзале. "Там достаточно свободные помещения, хорошие объекты инфраструктуры вроде удобных лифтов и привлекательный дизайн. Хотя его транспортная доступность оставляет желать лучшего – туда удобно добираться только на автомобиле. Остановки общественного транспорта расположены достаточно далеко", – комментирует г-жа Сухарева. Олег Гильгенберг также отмечает плохую транспортную доступность "Паруса". "Я знаю, что именно из-за этого фактора его покинули несколько арендаторов", – отмечает он.
Среди наиболее качественных бизнес-центров эксперты, например г-н Гильгенберг, называют и центр "Форум". Вот что о нем говорит Виктория Шаламова: "Наш бизнес-центр имеет достаточную инфраструктуру и набор услуг, чтобы соответствовать уровню "В+". Для уровня "А" ему не хватает подземной парковки и крупной компании с опытом управления коммерческой недвижимостью свыше пяти лет". Татьяна Сухарева к центрам высшего класса относит еще и "Идеал" на проспекте Красноармейском.
Однако офисных объектов высшего класса в городе пока единицы. Как отмечает Татьяна Семенова, большинство барнаульских офисов относится к среднему классу (C, D, Е по традиционной классификации). Сюда входят квартиры на первых этажах, переведенные в нежилой фонд, нежилые здания, построенные еще в советский период, расположенные на главных транспортных артериях и площадях ("красных линиях") и т. д. "В этот класс такие офисные помещения попадают прежде всего из-за возраста здания, в котором они располагаются. Например, дома на традиционно "красной линии" – проспекте Ленина – были построены 40–50 и более лет назад", – говорит она. Виктория Шаламова высказывается более категорично: "Основная масса офисов в Барнауле – это низкокачественные помещения в зданиях без инфраструктуры и офисы на первых этажах жилых домов".
Невлиятельный класс
Как отмечают опрошенные "РП" эксперты, классность офисного помещения в настоящее время не является важным фактором при выборе и практически не оказывает влияния на его цену. По словам Татьяны Семеновой, на стоимость объекта влияют его месторасположение, транспортная доступность, хорошая инфраструктура, внутренняя отделка офисов. Также важным фактором является площадь офисного помещения: чем она больше, тем дешевле в ней стоит 1 кв. метр. Традиционно самыми дорогими являются офисы площадью до 50 квадратов. "На стоимость аренды офисных помещений влияют прежде всего их местоположение, внешний и внутренний вид помещения. Аренда офиса стоит от 50 до 500 рублей за 1 кв. м в месяц", – добавляет г-жа Семенова.
С руководителем "А-Центра" соглашается Татьяна Сухарева: "При выборе офиса для предпринимателей важны две основные позиции: чтобы помещение находилось на "красной линии" и на первом этаже. Именно от этих двух критериев прежде всего зависит цена. Приведу пример. Офис в районе регцентра на ул. Титова стоит примерно 60 тыс. за кв. метр, тогда как помещения на проспекте Ленина – 100–125 тыс. рублей за "квадрат".
Мнение коллег разделяет Олег Гильгенберг: "Сейчас нет прямой зависимости между классом офисного помещения и его стоимостью, не существует каких-то стабильно закрепленных цен. Если у покупателя есть реальные деньги, то продавец или арендодатель в некоторых случаях просто вынужден подстраиваться под него, снижать цену на сколько нужно. Конечно, если ему остро необходимы средства".
Мнения экспертов
Единая классификация необходима
Виталий КЛЯЙН, представитель "Группы компаний "Магистр":
На барнаульском рынке недвижимости не выработана единая классификация для оценки бизнес-центров. Одни риэлторы говорят, что ее можно использовать только со скидкой на местные реалии, другие вообще считают неприменимой к построенным офисным центрам. Тем не менее Виталий КЛЯЙН, представитель "Группы компаний "Магистр", уверен, что наличие такой классификации необходимо. Прежде всего это нужно для внесения ясности в риэлторскую терминологию.
- В европейской части России вопрос о классификации бизнес-центров обсуждается довольно остро уже давно. Но риэлторские и управляющие компании, девелоперы, консультанты в области коммерческой недвижимости до сих пор не могут прийти к единству по всем компонентам. В настоящее время существует несколько видов классификаций офисных помещений, в целом одобренных компаниями и объединениями риэлторов. Наиболее удачными, на наш взгляд, являются классификации, предложенные Московским исследовательским форумом, куда входят такие компании, как CB Richard Ellis, Colliers International, Cushman&Wakefield, и Гильдией управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД).
Можно ли подобные классификации бизнес-центров применять в Алтайском крае? По мнению специалистов нашей компании, можно и необходимо. Во-первых, потому что наш регион и Барнаул в частности всегда были и остаются частью единой экономической системы страны. Поэтому делать поблажки в этом вопросе из-за того, что наши бизнес-центры в большинстве своем уступают по многим качественным характеристикам бизнес-центрам в других российских городах, не совсем корректно. Тем более что такое отставание, несмотря на финансовый кризис, по нашему мнению, в ближайшей перспективе будет преодолено. Во-вторых, отсутствие хоть какой-то внятной классификации приводит лишь к неразберихе и необоснованным заявлениям в этой области. Дошло до того, что некоторые наши коллеги и партнеры стали относить отдельные функционирующие барнаульские бизнес-центры к классу "А". Но таких бизнес-центров, соответствующих даже общим параметрам любой существующей классификации, сегодня в Барнауле нет.
Одних только звонков было более сотни
Татьяна СУХАРЕВА, директор агентства недвижимости "Марка":
Уровень развития барнаульского рынка офисов в последние годы существенно повысился. Появились предложения площадей достаточно высокого качества. Однако спрос на помещения низших классов (C, D, E) продолжает оставаться относительно высоким. К примеру, так происходит с квартирами на первых этажах, переведенными в нежилой фонд. По традиционной классификации они относятся к классу D, однако продолжают оставаться востребованными. На первый взгляд, такая тенденция может показаться странной и непонятной. Но, по мнению экспертов, стабильный спрос на квартиры, переведенные в нежилой фонд, вполне обоснован и сохранится в будущем. О причинах этого «РП» рассказала директор агентства недвижимости «Марка» Татьяна СУХАРЕВА:
- В последнее время мы продали несколько офисов и магазинов, переоборудованных из квартир на первом этаже. Один из них – возле ЦУМа. Несмотря на то что он стоил достаточно дорого – более 3 млн. рублей, – потенциальных покупателей оказалось много. Одних только звонков было более сотни, то есть помещения, переведенные в нежилой фонд, расположенные на "красной линии", пользуются большим спросом. Средняя стоимость подобных офисов составляет 50–60 тыс. рублей за 1 кв. метр и выше. У данного вида помещений есть три важных преимущества: удобное местоположение, транспортная доступность, нахождение на первом этаже.
Перевод помещений из жилого фонда в нежилой достаточно сложен. Скажем, для этого необходимо оформлять землю под всем домом, в котором находится помещение, и потом выделять из нее отдельную часть. Также нужно получить согласие всех жильцов. Процесс перевода занимает около года. При этом после завершения перевода стоимость помещения увеличивается как минимум в два раза, поскольку процесс требует немалых финансовых и временных затрат. Приведу пример. Трехкомнатная квартира, стоившая до перевода в нежилое 1,9 млн. рублей, после перевода стоит 3,6–3,7 млн. рублей. Если указанную выше квартиру можно сдать в аренду максимум за 15 тыс. рублей в месяц, то переведенную в нежилое – не менее чем за 30 тыс. рублей.
Какой офис произвел на вас наибольшее впечатление?
Сергей Курносов, директор Алтайского филиала Фонда пожарной безопасности:
- Барнаульские офисы на меня особого впечатления не производят. Все они на одно лицо. А вот когда я бываю в командировках в Санкт-Петербурге, то приятно удивляюсь качеством расположенных там офисных помещений. Прежде всего они поражают меня своей современной технической начинкой. В этом "умном здании" один диспетчер со своего компьютера управляет всеми системами вентиляции, освещения, обогрева. Все помещения оборудованы световыми реле. Поэтому свет горит только тогда, когда он нужен. А это позволяет достичь существенной экономии электричества. Кроме того, в питерских офисах отделка продумана до мелочей. И чисто во всех помещениях. Находиться там очень приятно.
Валерий Костырко, директор "Бийской консалтинговой группы":
- "Барнаульского водоканала" – благодаря тому, что он оформлен просто и со вкусом. Также запомнилось помещение издательского дома "Алтапресс". Там очень грамотно организовано расположение рабочих мест. Поэтому люди, сидящие в одном большом зале, могут работать, не мешая друг другу. Кроме того, в "Алтапрессе" есть отдельное уютное помещение для проведения деловых встреч. Это очень удобно.
Юрий Магро, генеральный директор компании "Магро-недвижимость":
- Компании "ЛиКом". Благодаря хорошему вкусу руководителя фирмы Александра Лещинского он оформлен в деловом стиле. В помещении стоят макеты будущих зданий. Так что сразу понятно, что попал в строительную компанию. В этом офисе каждый чувствует себя очень комфортно.
Игорь Барсуков, руководитель компании "Таунхаус клуб":
- Очень интересные офисы у компаний "Русклимат" и "БФК". Они выполнены в современном стиле по американскому образцу. Скажем, все менеджеры по продажам работают в одном просторном зале, разделенном небольшими перегородками. Там можно быстро найти нужного тебе человека. Не приходится ходить по множеству кабинетов и спрашивать.
