8 августа 2009 года
Российский рынок ипотеки в данный момент проходит стадию нормализации. Банки несколько либерализуют условия выдачи жилищных кредитов, процентные ставки постепенно возвращаются в разумные пределы. О том, что будет с ипотекой во II полугодии 2009 года, «Риэлторскому Порталу» рассказал Александр ОСИН, главный экономист УК «Финам Менеджмент»
- На ипотечном рынке в последние кварталы произошел существенный спад, связанный с мировым финансовым кризисом, а также, возможно, относительно низким уровнем риск-менеджмента российского кредитного сектора. Однако сейчас ситуация на этом сегменте, на мой взгляд, восстанавливается и постепенно нормализуется в рамках общей российской и мировой макроэкономической тенденции.
В частности, крупные банки на данный момент сокращают стоимость кредитных ресурсов в данной сфере, снижается размер залогов. Достаточно активными темпами развивается процесс рефинансирования ипотечных кредитов банками. Определяющая роль в данном процессе, принадлежит политике государственных структур, которые своими действиями поддерживает общую стабильность российской банковской системы.
На данный момент к основным методам централизованного регулирования в банковской сфере относятся обеспечение кредитного рынка достаточным объемом денежной ликвидности в рамках существенно «смягченной» в последние кварталы политики кредитования ЦБР, увеличение собственного капитала банков за счет субординированных государственных кредитов, а также планируемая докапитализация кредитных структур банков с помощью выпуска ОФЗ и их обмена на привилегированные акции.
В настоящее время лимит средств, выделяемых ВЭБом из Фонда национального благосостояния на предоставление субординированных кредитов, составляет 410 млрд. рублей. Правительство РФ осенью текущего года внесет в Госдуму предложения об увеличении расходов бюджета 2009 года, связанных с банковской докапитализацией, еще на 210 млрд. руб. При этом в 2010 год на эти цели запланировано 250 миллиардов рублей. Общая сумма средств, которая понадобится банкам в 2009 году на пополнение собственного капитала, оценивается в 100–1500 млрд. рублей.
Из административных мер стимулирования активности кредитных организаций в ипотечной сфере я бы отметил решение Банка России начать кредитовать банки под залог их ипотечных портфелей, а также анонсированное ЦБР намерение снизить коэффициент риска по ипотечным кредитам, влияющий на значение норматива достаточности капитала банков, со 100% до 70% при условии соответствия этих кредитов стандартам АИЖК и определенным требованиям к уровню обеспечения.
Необходимо также отметить, что государство в последние месяцы, стремясь административными мерами восстановить активность кредитного сектора, фактически стимулирует на данном сегменте рост объема рефинансирования задолженности компаний и населения перед банками, что должно позволить избежать развития наиболее неблагоприятного сценария в сфере кредитования.
На мой взгляд, объем «токсичных» долгов банков в ближайшие кварталы не превысит уровня в 20% от общей суммы, что позволит сохранить стабильность российской банковской системы в период предшествующий восстановлению позитивной динамики российского ВВП. С точки зрения среднесрочных оценок перспектив российского рынка ипотеки, я полагаю, что с учетом мер финансового и административного стимулирования кредитного сектора РФ данная сфера банковского бизнеса в перспективе второй половины 2009 года продемонстрирует определенное восстановление объемов операций после их снижения на 30-50% в период активной фазы кризиса.
При этом число банков, предлагающих ипотечные кредиты по ставкам 13-14% годовых, в указанной перспективе заметно увеличится. Однако, величина минимального взноса в среднем продолжит оставаться на уровне 30-40% от стоимости жилья, что связано с неопределенностью в отношении динамики «плохих» долгов банков и, соответственно, сохранения в IV квартале текущего года относительно высокого уровня оценочных рисков на российском кредитном и ипотечном сегментах. Возможно, тенденция постепенного улучшения ситуации на указанном рыночном сегменте продолжится и в следующем году.
В то же время, необходимо отметить, что для создания массового, ликвидного российского ипотечного жилищного рынка необходимо, на мой взгляд, не столько увеличивать объем и качество предоставляемых потребителям кредитных ресурсов, сколько повышать спрос на ипотеку за счет сокращения стоимости недвижимости. Потенциал снижения кредитных ипотечных ставок ограничен сейчас уровнем инфляции, а она, даже по весьма оптимистичным, на мой взгляд, правительственным прогнозам в течение ближайших трех лет составит в России в среднем порядка 8% в год.
По мировым меркам это по-прежнему весьма высокий уровень. На этом фоне активность заемщиков на рынке жилья будет зависеть от стоимости предмета их займа, тем более что рыночные цены на недвижимость в РФ на индикативном в данном случае московском рынке в среднем в два раза превышают себестоимость данного вида продукции. Разумеется, государству в условиях нестабильности финансовых рынков надо «сглаживать» процесс формирования более благоприятных для формирования устойчивого спроса рыночных цен на жилье.
Однако, параллельно, на мой взгляд, требуется проводить политику, направленную как на снижение издержек строительных структур, прежде всего, их бюрократическо–коррупционной составляющей, так и увеличивать объем кредитования данного сегмента российской индустрии по низким, нерыночным долгосрочным кредитным ставкам.
