Фото с сайта www.realtai.ru
Евгений Поляков – о развитии рынка коммерческой недвижимости края
Михаил ПАЛОЧКИН
Коммерческий сектор становится все более цивилизованным. Однако на рынке продолжает оставаться масса проблем. Одна из них – юридическая неоформленность объектов недвижимости и земельных участков. Об этом и других тенденциях рынка коммерческой недвижимости «РП» рассказал Евгений ПОЛЯКОВ, директор агентства недвижимости «Сибирская корона».
Цены растут демократично
- Евгений Михайлович, некоторые эксперты отмечают, что для рынка коммерческой недвижимости края характерно смещение спроса в сторону больших площадей. А каковы на ваш взгляд основные тенденции коммерческого сектора?
- Для производственных помещений и торговых баз увеличение спроса на площади большего размера на самом деле характерно. Например, очень нужны сейчас площади свыше 1 тыс. кв. метров. А оптимальный вариант – 2 тыс. кв. метров. То же характерно и для офисов. Раньше наиболее востребованной была офисная недвижимость площадью 30-40 кв. метров. Сейчас офис менее 100 «квадратов» практически уже никому не нужен. Для магазинов шаговой доступности требуется не менее 200 кв. метров.
Обозначу еще несколько тенденций. Во-первых, при покупке любого вида помещений люди обязательно хотят приобрести в собственность земельный участок, на которых они расположены. Во-вторых, велик спрос на участки в привлекательных местах. При выборе земли серьезные покупатели выдвигают ряд требований, среди которых удобное месторасположение и близость к основным транспортным магистралям. Однако в этом сегменте практически нет предложения – все «лакомые кусочки» уже распроданы. В-третьих, мы приближаемся к перенасыщению рынка офисными помещениями. Многие владельцы таких объектов сталкиваются с трудностями при поиске арендаторов. Ведь последним есть из чего выбирать. В связи с этим можно ожидать остановки роста ставок арендной платы, а то и их уменьшения.
- Как ведут себя цены в коммерческом секторе?
- Они растут достаточно демократично – на 10-15 % в год. Хотя здесь есть два интересных момента. Во-первых, добросовестные собственники стараются создать в помещениях улучшения, вкладывая туда свои средства. И поэтому при продаже они зачастую не получают практически никакой прибыли. Во-вторых, некоторые владельцы спроецировали активный рост цен на жилье в 2006 году на коммерческий сектор. Они подумали: если жилые помещения подорожали вдвое, почему не мы не можем взвинтить цену на свой склад или магазин. Однако они не понимали: это довольно разные сегменты рынка, в которых происходят отличные друг от друга процессы.
- 10-15 % - это предел?
- Бывают случаи, когда конкретные объекты коммерческой недвижимости могут за год подорожать на 50 % и более. Это происходит при резком увеличении востребованности помещения. Например, когда рядом с ним возводится крупный объект или повышается уровень его транспортной доступности. Так, сейчас в связи с капитальным ремонтом ул. Челюскинцев в Барнауле подорожали расположенные там торговые базы. Аналогичная ситуация с помещениями, находящимися на недавно отремонтированной ул. Советской Армии.
- А что происходит с ценами в 2008 году?
- В этом году цены на коммерческую недвижимость остались на прежнем уровне, а по некоторым сегментам даже снизились на 8-10 %. Особенно это коснулось дорогих помещений. Скажем, при цене 65 млн. рублей они подешевели на 5 млн. рублей. Падение цен связано с проблемами в экономике. Они начались еще при прежнем губернаторе, когда из края ушло много денег. Рынок коммерческой недвижимости с тех пор практически встал. При смене руководства края инвестиционная привлекательность региона повысилась, потихоньку стал оживать и коммерческий сектор. Однако до сих пор он ощущает влияние того кризиса.
- Что вы имеете в виду?
- Многие предприятия сегодня столкнулись со сложностями в сбыте продукции. У них недостаточно средств даже для текущего существования. Что уж тут говорить о приобретении какой-то недвижимости. Спрос на коммерческий сектор упал. Кроме того, уменьшению спроса способствовало усложнение доступа к кредитным ресурсам. В 2006 году получить кредит по приобретение коммерческой недвижимости было все-таки возможно. Сейчас банки практически заморозили коммерческую ипотеку.
Смотрят с опаской
- Насколько интересна наша коммерческая недвижимость столичным девелоперам и торговым сетям?
- Они проявляют повышенный интерес к качественным торговым и офисным помещениям в Барнауле. Правда, лишь около 30 % подобных фирм готовы к конструктивным переговорам. Остальные 70 % лишь присматриваются к нашему рынку. И смотрят на него с опаской. В тех регионах, где они уже работают, земельные участки практически всегда имеют правильное юридическое оформление. Ведь земля там стоит огромных денег, осознается как ценность. У нас еще три года назад участки по большому счету стоили сущие копейки. Поэтому оформлять документы на землю собственники не хотели. Желающих выкупать участки в собственность тоже было мало. Ведь сумма выкупа равнялась 18 арендным ставкам. Оформленные участки под коммерческой недвижимостью можно было пересчитать по пальцам. Потом коэффициент снизили до пяти. В это же время цена на землю стала расти прямо на глазах. Сейчас люди всерьез взялись оформлять землю. Но пока этот процесс только начался. А московские, новосибирские и екатеринбургские девелоперы смотрят прежде всего на качественное оформление земли.
- Вы считаете неграмотное оформление документов на землю одной из основных проблем рынка?
- Правовой нигилизм наших собственников земли порой просто поражает. Как-то мне предложили продать несколько непрофильных объектов на территории одного предприятия. Стали смотреть документы. Они оказались очень слабыми с юридической точки зрения. Я предложил владельцу грамотно оформить документы, а потом уже выставлять на продажу. На что он ответил мне типично советской фразой: «если надо, возьмут и так». При этом собственники просят за землю не три копейки, а внушительные суммы в десятки млн. рублей. Скажем, сотка земли под точечную застройку в центре Барнаула стоит около 1,5 млн. рублей. Наиболее востребованные места здесь – ул. Пролетарская, Никитина, Партизанская, Горького, Промышленная, Песчаная и Ядринцева. В промзоне сотка стоит значительно ниже – от 10 до 100 тыс. рублей. Высок спрос на участки для промышленного строительства на ул. Попова начиная от пересечения с Павловским трактом. Там уже традиционно сложилась торгово-промышленная зона. Дает о себе знать и предельная близость к крупным транспортным магистралям.
- Как вы считаете: почему большое количество объектов в крае возводится без разрешения на строительство?
- Рынок недвижимости стал формироваться в 1991 года с принятием закона о приватизации. Тогда и сложилась практика незаконного строительства. Если оформлять все по правилам, только на сбор документов уходило года три. Строители делали по-другому. Они сначала возводили здание, а потом узаконивали свое право собственности через суд. И эта схема прижилась. Новая редакция Градостроительного кодекса значительно усложнила процесс оформления разрешительной документации и ужесточила штрафы за его нарушение. Они доходят до миллиона рублей! В самой невыгодной ситуации оказались те, кто начал строить объект при прежнем законодательстве, а заканчивал уже при новом. Представьте себе: здание практически готово, осталось крышу покрыть, а надзорный орган требует заплатить огромный штраф или вообще снести постройку.
- Вы уже более десяти лет занимаетесь коммерческой недвижимостью. Какие изменения претерпел коммерческий сектор за это время?
- Рынок коммерческой недвижимости становится более прозрачным. Раньше очень многие сделки проходили «вчерную». Деньги передавались в кошелке, а в договоре фигурировала чисто символическая сумма. Сейчас практически все сделки совершаются по легальным схемам. Стоимость недвижимости по сравнению с прошлыми временами существенно увеличилась, поэтому покупатели не хотят рисковать. Кроме того, для получения ипотечного кредита на приобретение недвижимости ее цена должна быть реальной.
В девяностые годы у каждого участка обычно было несколько арендаторов. В такой ситуации строительство каких-либо объектов было крайне затруднено. Сейчас все больше арендаторов стремится оформить земельные участки в индивидуальную собственность. Это делает их более защищенными и позволят получить большую свободу действий.
- В чем отличие рынка недвижимости в городах края от барнаульского рынка?
- Прежде всего в цене объектов. Они дешевле аналогичных в Барнауле в два-три раза. Кстати, «Сибирская корона» отказалась от работы в Бийске, Рубцовске, Славгороде и Заринске. Там очень сложно покупать, и еще сложнее продавать недвижимость. Например, вывозить потенциальных покупателей на объект очень затратно. Также бывает, что агентство недвижимости знакомит продавца с покупателем, а они совершают сделку напрямую. Посредника оставляют «с носом». Деловая среда краевой столицы в этом плане более порядочна.
- Насколько велик спрос на коммерческий сектор в районах края?
- Он в несколько раз ниже уровня спроса в Барнауле. Многие здания в селах находятся в таком ветхом состоянии, что их нужно сносить. А собственники питают иллюзии, что на них найдется покупатель. Ходовым товаром на местном рынке являются сельские магазины площадью от 50 до 100 кв. метров стоимостью до 1 млн. рублей. И продаются они преимущественно друзьям и знакомым. Риэлторам такие дешевые объекты не интересны. Ведь комиссия за их покупку и продажу очень несущественна. Рынок коммерческой недвижимости в районах активизируется только с развитием сельской экономики. В этом большая роль принадлежит местным властям.
- Каковы перспективы развития рынка коммерческой недвижимости?
- В сегодняшней нестабильной экономической ситуации давать какие-то прогнозы не имеет смысла.
Специальный вопрос
- Евгений Михайлович, как вы оцениваете недавно принятый закон о льготной приватизации объектов муниципальной собственности для предпринимателей?
- Бизнесмены успели ему обрадоваться. Однако сейчас происходит единовременное поднятие арендной платы в несколько раз на некоторых муниципальных объектах. Это один из способов выжить арендаторов из помещений. Каждое муниципальное образование до декабря этого года должно доработать закон исходя из местных условий. У меня есть подозрение, что он никому не будет нужен. К тому времени управляющие компании выживут из помещений арендаторов, которые могли бы поучаствовать в льготной приватизации.
О чем еще рассказал Евгений Поляков
О земле под застройку
- Один из наиболее частых способов получения площадок – приобретение нескольких расположенных рядом частных домов. Они практически всегда находятся на земельных участках, оформленных в собственность. Строения потом сносят, а на участке возводят то, что нужно инвестору. Хотя и здесь есть свои проблемы – не со всеми собственниками удается договориться. Некоторые требуют за свои ветхие дома неадекватные цены.
О торговых центрах
- Строительство крупных торговых центров в Барнауле будет активно развиваться, поскольку их пока еще недостаточно. Сейчас люди предпочитают совершать покупки в больших гипермаркетах. Там удобно, комфортно, цены на товары не слишком «задраны». У девелоперов есть и другие причины интереса к торговым центрам. Себестоимость их строительства не слишком велика, а рентабельность достигает 200 %. Тем более что принятое у нас возведение помещений ангарного типа позволяет легко перепрофилировать их, например, под автосалон.
О доступном жилье
- На Западе есть тенденция: переоборудование промышленных помещений под жилье. Считаю, что она может прижиться в Алтайском крае. В таких помещениях можно было бы сделать квартиры эконом-класса. Там покупали бы жилье люди с невысоким уровнем дохода. Или арендовали бы его. Но реализовывать такие проекты должен муниципалитет. Застройщикам они будут неинтересны из-за низкой рентабельности.
Что мы знаем о Евгении Полякове
Евгений Михайлович Поляков родился 2 января в селе Боровлянка Троицкого района Алтайского края. Окончил Сибирский университет потребительской кооперации по специальности «Экономика и организация торговли». С 1974 года работал в отделе рабочего снабжения Петровского леспромхоза. Прошел там путь от экспедитора до товароведа. Был начальником торгового отдела базы общепита Октябрьского района в Барнауле. Занимал должность заместителя руководителя плодоовощной базы Крайпотребсоюза. Сейчас является директором агентства недвижимости «Сибирская корона». Г-н Поляков женат, у него двое детей. «Я горжусь своими сыновьями. У каждого из них по два высших образования. И все с красными дипломами», - говорит он. Раньше Евгений Поляков увлекался коллекционированием марок, сейчас любит спокойный отдых на природе.
Что мы знаем о «Сибирской короне»
Компания «Сибирская корона» начала свою работу в 1993 году как предприятие по торговле продуктами. С 1996 года стало заниматься коммерческой недвижимостью. Также в сфере деятельности фирмы операции с жильем и земельными участками. Она оказывает услуги по сопровождению сделок с недвижимостью. В штате компании работают 12 профессиональных риэлторов. Основными принципами своей работы организация называет индивидуальный подход к решению задач заказчиков и комплексность обслуживания. Агентство является членом Ассоциации риэлтеров Алтайского края, входит в совет предпринимателей Центрального района Барнаула.
