Фото с сайта ИД "Алтапресс"
Марина Ракина – о рынке недвижимости Алтайского края
Михаил ПАЛОЧКИН
В последнее время практически не один материал о недвижимости не обходится без страшных слов «кризис», «дефолт», «разорение» и т.д. Общий настрой таких публикаций, мягко говоря, пессимистический. Однако сами участники рынка смотрят на происходящее более здраво и спокойно. Особенно это касается представителей крупных, солидных компаний. Сегодня «РП» беседует с Мариной РАКИНОЙ, исполнительным директором агентства недвижимости «Индустриальное». В сложившейся ситуации г-жа Ракина видит позитивные моменты и уверена, что цены на недвижимость прекратят снижаться, а спрос останется практически неизменным.
«Однодневки уходят с рынка»
- Марина Сергеевна, начнем с общей оценки ситуации. Как вы считаете: сегодняшнее положение дел на рынке недвижимости – это просто временные проблемы или настоящий кризис?
- Это и не проблемы, и не кризис. На самом деле это реакция рынка на ситуацию в банковской и строительной сфере. Падение цен на недвижимость в Алтайском крае идет уже на протяжении полутора лет. И не резкими скачками, а очень планомерно. Цены сложились неадекватно. Строители хотели много зарабатывать, ипотека подстегивала население к покупке жилья. Однако среднестатистическая семья оказалась не способна платить по 20 тыс. рублей аннуитетных платежей ежемесячно за двухкомнатную квартиру стоимостью 2,5 млн. рублей.
Сегодня цены на жилье существенно снизились. Скажем, можно приобрести двухкомнатную квартиру за 1,5 млн. рублей. Казалось бы, оптимальное время покупать жилплощадь. Однако в игру включились банки. Многие из них полностью свернули ипотечное кредитование. Те, кто продолжают выдавать ипотеку, серьезно подняли годовые процентные ставки. И теперь за ту же «двушку» стоимостью 1,5 млн. рублей ежемесячный платеж составляет 21 тыс. рублей. Заметьте: цена квартир уменьшилась, а размер платежа остался прежний!
– Вы оцениваете текущую ситуацию как нормализацию рынка?
- Нет. Банки не должны перекладывать все риски на заемщиков. Необходимо применять адекватную процентную ставку. Сделают ипотеку более доступной для платежеспособной части населения – рынок недвижимости выйдет из стагнации.
- Не сомневаюсь, что вы видите и позитивные моменты нынешнего положения дел.
- Конечно. Сегодняшняя ситуация помогает вычистить рынок. Сейчас на нем существует немало риэлторских компаний, созданных совсем недавно, у которых нет ни опыта работы, ни клиентской базы. Они не способны работать в текущих условиях и уходят с рынка.
Рынок недвижимости сегодня не имеет регуляторов в виде лицензирования или сертификации. Недобросовестные люди открывали агентства-однодневки, совершенно не имея представлении о риэлторской деятельностью. Они «срубали» деньги на двух-трех сделках и закрывались. Своими действиями они подпортили имидж всем риэлторам.
Сегодняшняя ситуация выгодна для потребителя. Потому что остаются сильнейшие агентства недвижимости, которые предоставляют качественные услуги.
- Лично у меня возникает впечатление, что крупные риэлторские компании заинтересованы в «смерти» мелких фирм и совсем не против, чтобы у них стало меньше конкурентов.
- Мы не против мелких предприятий. Нас не устраивают фирмы с низким качеством риэлторских услуг. Ведь есть же небольшие агентства, которые существуют всего пару лет, однако имеют собственную клиентскую базу и работают качественно. Пусть они существуют. Потому что на рынке должны присутствовать как крупные, так и более мелкие игроки. У первых комиссия выше, у вторых – поменьше. У каждого из них есть свой клиент. Кроме того, баланс больших и малых участников рынка создает здоровую конкурентную среду.
Вообще, для меня не важно количество работников в агентстве недвижимости. Прежде всего необходимо, чтобы они соблюдали кодекс чести риэлторов.
- Что он предусматривает?
- Прежде всего, риэлторы должны быть добропорядочными людьми. Им необходимо быть юридически грамотными. Честный риэлтор никогда не будет наживаться на своих клиентах. Нормальные агентства работают за небольшой процент от сделки. Причем получают его не за поиск продавца и покупателя, а прежде всего за юридическое сопровождение сделки. В общем, кодекс чести предполагает человеческое отношение к своему клиенту.
- Поговорим о перспективах риэлторского рынка. Вы считаете, что мелкие и некачественные компании уйдут, а крупные и качественные останутся?
- Нет. Останутся только качественные, имеющие обширную клиентскую базу.
- Получается довольно идиллическая картинка. Рынок проходит через «горинло очищения» и на нем остаются самые лучшие компании. Не кажется ли вам, что свое существование также прекратят малые фирмы, которые работали довольно качественно и составляли достойную конкуренцию «тяжеловесам»?
- Здесь все зависит от экономического состояния организации. Любое предприятие имеет баланс. Так вот, если у него расходы большие, а доходов практически нет, выжить ему будет тяжело. Каким бы замечательным оно не было. Однако такие фирмы могут «лечь на бок» в любое время. Сегодняшняя ситуация лишь несколько усугубляет их постоянные проблемы. Бизнес подразумевает заемные кредитные средства. Но, как это ни странно, сегодня легче тем, кто живет без кредитов.
«Застройщики оптимизируют активы»
- Строительный рынок, на ваш взгляд, тоже переживает чистку?
- Да. Ведь вы посмотрите: один - два года назад строить стали все, кому не попадя. Набрали себе дешевых или даже бесплатных земельных участков. Начали возводить на них жилые дома, таунхаусы, объекты коммерческой недвижимости. И пытались заработать на этом сверхприбыли: 100 %, 200 %, 300 %.
Сегодня покупательская способность населения сошла на нет. Спрос на жилье упал. В этой ситуации всем категориям застройщиков приходится непросто. Крупные строители были завязаны на кредитные средства банков. Теперь финансирование практически прекратилось. Однако у них есть нераспроданные квартиры, непрофильные активы, которые можно реализовать. Мелкие строительные компании вынуждены уходить с рынка. В общем, строительная и риэлторская сферы переживают серьезную чистку.
- Но сегодня мы можем наблюдать, что кризис затронул и крупные алтайские строительные компании. Они начинают работать в убыток, у них растет кредиторская задолженность. Некоторые застройщики объявляют о продаже большого количества своих активов.
- Я считаю, что это не кризис, а стремление фирм оптимизировать структуру своих активов. Продавая непрофильные активы, предприятия получают денежные средства для завершения текущих строительных проектов, а также на начало новых. Ведь проблема даже не в том, чтобы продать квартиры в уже построенных домах. Проблема в том, что нужно инвестировать в новые проекты. Застройщики же приостановили инвестиции, поскольку не могут прогнозировать экономическую ситуацию даже на краткосрочный период.
- С начала года мы наблюдаем падение цен на недвижимость. Будет ли эта тенденция актуальна в следующем году? Каков тот предел, до которого могут снизиться цены?
- На первичном рынке цена формируется исходя из себестоимости строительства. Понятно, что застройщики не будут продавать жилье ниже себестоимости. Иначе это будет экономический крах.
Сегодня некоторые строители готовы продавать новое жилье даже по 25 тыс. рублей за кв. метр. Однако они считают это вынужденной мерой и идут на снижение, чтобы получить хоть какие-то живые деньги. Цена «квадрата» на первичном рынке снизится до 29-33 тыс. рублей, но не ниже. Кроме того, когда экономическая ситуация в России стабилизируется, цены на «первичке» перестанут быть плавающими.
На вторичном рынке тоже не может быть бесконечного снижения цен. Ведь в России высокая инфляция. Если государство продолжит столь же активно печатать наши замечательные рубли, она станет еще выше. В ситуации стремительного роста цен на основные товары и услуги продавец жилья просто не готов постоянно уменьшать свои требования.
Уже сегодня можно говорить о замедлении или даже прекращении падения цен. Ведь нужно понимать, что 100 тыс. рублей квартира стоить никогда не будет. Недавно в наше агентство обратился продавец жилья. Первый покупатель был готов приобрести его жилплощадь из расчета 27,5 тыс. рублей за кв. метр. В итоге, квартиру купил второй покупатель, который заплатил по 30,8 тыс. рублей за «квадрат». Этот пример демонстрирует, что ниже 30 тыс. рублей цена кв. метра на «вторичке» скорее всего не будет.
- Сейчас логично ожидать уменьшение спроса на рынке недвижимости. Согласны ли вы с этим?
- Частные инвесторы, которые вкладывали средства в недвижимость, сегодня вероятнее всего уйдут с рынка. Купив квартиру за 1,2 млн. рублей, они не смогут продать ее через полгода за 2 млн. рублей. Но люди, которые элементарно решают свои жилищные проблемы, будут продолжать покупать жилье. Так было в 1991 и 1998 годах, так будет и сейчас. Семьи продают свои однокомнатные квартиры, добавляют некоторую сумму и покупают двухкомнатные. Или таким же образом меняют «двушки» на «трешки».
- Условия выдачи ипотеки в последнее время только ужесточались. Стоит ли ожидать их либерализации?
- Я уверена, что улучшение будут. Возможно, не в следующем году, а позже.
Специальный вопрос
- Марина Сергеевна, государство планирует выкупать жилье в 70- процентной степени готовности у застройщиков для своих нужд. Как по-вашему, реальна ли реализация данного механизма в нашем регионе? Нет ли у вас подозрения, что государственный выкуп жилья станет благодатным полем для коррупции.
- Не ясно, готовы ли строители продавать жилье по 30 тыс. рублей за кв. метр. Правительство также пока не готово реально выкупать жилье. Насколько я понимаю, ситуация станет более определенной весной 2009 года. Пока все находится только на уровне обсуждения и подготовки документов.
Что касается коррупции. Государство устраивает торги, аукционы. Рассматривает предложения, выбирает из них наилучшие. Нам по большому счету все равно, какая фирма выиграет конкурс. Лишь бы деньги пошли на рынок недвижимости Алтайского края.
Коррупция у нас вряд ли будет. В крае слишком мало домов в 70-процентной степени готовности. Поэтому между застройщиками не будет жесткой конкуренции, никто за взятки не станет выкупать квартиры именно у определенной компании. Скорее всего, выкупят практически все подходящие дома.
О чем еще рассказала Марина Ракина
О поведении банков
- Любой бизнес-проект предусматривает использование заемных средств – банковских кредитов. Несколько последних лет процентная ставка по бизнес-кредитам оставалась примерно на одинаковом уровне, близком к ставке рефинансирования ЦБ. Инвестиционные проекты крупных компаний рассчитаны как минимум на три-четыре года. Предприятия были уверены в том, что ставка по кредиту будет неизменной. Сегодня банки, лишившись иностранных денег, подвели серьезных предпринимателей. Кредитные организации пересматривают ставки по уже выданным кредитам в сторону увеличения, требуют досрочного погашения займов. Также бизнесмены лишены возможности перекредитоваться на прежних условиях. Потому что им предлагают взять кредит уже не под 18 % годовых, а под 26 %.
О неплатежах по ипотеке
- Все упирается в общую экономическую ситуацию. Народ не платит, потому что его сокращают. Предприниматели перестали получать прибыль. Когда люди брали ипотеку, ежемесячный платеж в 30 тыс. рублей был для них необременительным. Сегодня многие заемщики уже не могут вносить платежи в таком размере. Меня возмущает, когда банки называют таких людей мошенниками, причесывают всех под одну гребенку. Механизм реализации дефолтного жилья сейчас просто бесчеловечен. Где это видано, чтобы заемщика и его семью с вещами выбрасывали на улицу, при этом еще позорили на весь Алтайский край. Можно ведь продать двухкомнатную квартиру по рыночной стоимости, погасить долг, а на оставшуюся сумму купить однокомнатную. Если сумма кредита превышает рыночную цену квартиры, можно прекратить кредитные обязательства заемщика, взяв на баланс недвижимость. Это тоже будут активы банка, и когда-то они возрастут.
Об информационном фоне
- Сегодня, когда мы открываем газеты, смотрим телевизор, заходим в Интернет, нас сразу подавляет массив информации о кризисе. Все СМИ говорят об одном и том же: у нас все плохо, наверное, мы выживем, ведь продуктов до марта хватит и т.д. После этого у людей опускаются руки и нет желания ничего делать. Так мы можем придти к великой депрессии.
Что мы знаем о Марине Ракиной
Марина Сергеевна Ракина родилась в Горно-Алтайске. Там же получила высшее филологическое образование, которое она считает очень полезным. «По первой профессии я – педагог, очень коммуникабельный человек, - говорит г-жа Ракина. – А умение связно выражать свои мысли пригождается во всех сферах жизни. Кроме того, подчиненные боятся принести мне документы с орфографическими ошибками. Поэтому часто обращаются к словарям».
В 1996 году Марина Ракина приехала в Барнаул, где прошла специализацию в области управления предприятием. В 2001 году стала соучредителем и исполнительным директором агентства недвижимости «Индустриальное».
В 2006 году г-жа Ракина признана «Директором года» в Алтайском крае в номинации «Финансовая деятельность, операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг».
Марина Ракина замужем, воспитывает дочь. В прошлом году начала осваивать горные лыжи. «Очень хочется прыгнуть с парашютом или полетать на дельтаплане», - мечтает она.
Что мы знаем об «Индустриальном»
Агентство недвижимости «Индустриальное» работает на рынке краевой столицы с 2001 года. Занимается юридическим сопровождением сделок купли-продажи жилой и коммерческой недвижимости, в сфере землепользования, ипотечным брокериджем, оказывает консалтинговые риэлторские услуги, представляет интересы клиентов в судах. Агентство имеет два офиса – в центре по ул.Молодежной и на Павловском тракте. Компания является членом «Союза риэлторов Барнаула и Алтайского края». Неоднократный победитель краевого конкурса «Лучшая услуга года».
