29 июля 2009 года
Многих инвесторов сейчас волнует вопрос о том, куда вложить свои средства в период экономической нестабильности. Одним из выгодных объектов инвестирования традиционно считалась недвижимость. Однако сейчас ситуация изменилась. Об особенностях инвестиций в недвижимость в нынешний период и об эффективности других инструментов вложения средств «РП» рассказал Андрей САПУНОВ, инвестиционный консультант компании «ФИНАМ» (Москва):
- Финансово-экономический кризис, активная фаза которого пришлась на осень прошлого года и продолжается до настоящего времени, оказал негативное влияние на российский рынок недвижимости. Дело в том, что многие российские девелоперы столкнулись с проблемой дефицита как собственных, так и заемных средств (которые практически в полном объеме направлялись на строительство новых объектов), а также с резким ростом стоимости обслуживания собственных существующих долговых обязательств и необходимостью их рефинансирования.
В условиях «схлопывания» рынка кредитования, а также резкого роста кредитных ставок, девелоперские компании существенно увеличили рыночное предложение жилой и коммерческой недвижимости, прежде всего, для увеличения объема оборотных средств и завершения строительства объектов высокой степени готовности. Данное обстоятельство, а также сокращение рынка ипотечного кредитования (на долю которого приходилась значительная доля продаж жилья) и ухудшение ситуации в реальном секторе экономики (и связанное с этим сокращение уровня доходов населения и рост безработицы) стали причиной резкого сокращения динамики роста рынка недвижимости, а в некоторых случаях – и сокращения его объемов.
В результате, в отличие от предыдущих лет, демонстрирующих ежегодную динамику прироста стоимости недвижимости в среднем на 30% в год, со своих максимумов в третьем (докризисном) квартале 2008 года стоимость недвижимости в среднем по России снизилась к первому кварталу текущего года на 4,5% на первичном рынке и сохранилась почти на прежнем уровне на рынке вторичном. В свою очередь, за аналогичный период в Сибирском федеральном округе (СФО) недвижимость на первичном рынке подешевела на 5,2%, а на вторичном – почти на 8%. В свою очередь, наибольшее снижение стоимости недвижимости произошло с третьего квартала прошлого года по первый квартал 2009 года в Алтайском крае – 6% на первичном рынке и 5% – на вторичном.
По нашим оценкам, вплоть до первой половины 2010 года существует вероятность дальнейшего снижения цен на недвижимость, которое в зависимости от конкретного региона может составить порядка 10-30%, и затронет в наибольшей степени «перегретые» рынки недвижимости. Снижению цен, вдобавок к уже названным факторам, будут способствовать ожидания покупателями дальнейшего падения рынка и их желание приобрести объекты (квартиры и др.) на ценовом «дне». Кроме того, в связи с ростом просроченной задолженности и существенного объема заложенной недвижимости у банков не исключено, что уже осенью банки будут вынуждены выставить залог на реализацию, и рост предложения на рынке способен оказать дополнительное давление на цены. Очевидно, что на указанном фоне инвестиции в недвижимость сложно назвать привлекательными для покупателей, как минимум, в среднесрочной перспективе.
Не менее негативное влияние кризис оказал и на доходность инструментов коллективного инвестирования – ПИФов. Динамика большинства из них оказалась под давлением нисходящего движения российских фондовых бирж, индексы которых снизились к концу года с летних максимумов почти на 70%. В результате, большинство российских ПИФов по итогам прошлого года продемонстрировали динамику на уровне от минус 40% до минус 10%. В результате, доходность лишь пяти наиболее ПИФов оказалась положительной, и составила 1,77-7,33%.
Тем не менее, в первом полугодии текущего года на фоне улучшения ситуации на мировых фондовых рынках паевые инвестиционные фонды смогли продемонстрировать существенный рост доходности, превзойдя динамику российских биржевых индексов. Так, с начала года индекс ММВБ вырос на 53%, в то время как доходность десяти наиболее прибыльных фондов в первом полугодии составила 108-138%. При этом в июне мы наблюдали коррекцию на отечественных фондовых площадках после продолжительного весеннего ралли. За июнь индекс ММВБ снизился на 19%, однако паевые инвестиционные фонды все равно смогли продемонстрировать положительную доходность, составившую 6-14% (десятка ПИФов-лидеров по доходности). В течение первого полугодия текущего года в лидерах роста оказались фонды, инвестирующие в ценные бумаги компаний электроэнергетического сектора, металлургии и добычи, а также машиностроения.
По нашим прогнозам, ситуация на рынке коллективных инвестиций продолжит в существенной степени зависеть от конъюнктуры российского фондового рынка. В перспективе до конца текущего года индексы российских фондовых площадок будут находиться примерно на текущих уровнях, и перспективы существенного роста доходности паевых фондов не представляются высокими. Тем не менее, дальнейшая ситуация на российском рынке акций (входящих в структуру большинства ПИФов) будет зависеть от множества макроэкономических факторов, что способно оказать определенное влияние на динамику доходности паевых фондов.
Следует также отметить, что в условиях кризиса существенно возросла инвестиционная привлекательность банковских депозитов, которые, по сути, стали одним из основных источников фондирования для банков – они повышали ставки по вкладам и либерализовали условия депозитных договоров. В результате, у отдельных коммерческих банков размер ставок достиг уровня 17-19%, что существенно превышает прогнозируемый по итогам 2009 года уровень инфляции (на уровне 11-12%) и позволяет сохранить деньги от обесценивания. Мы полагаем, что в настоящий момент ставки по рублевым вкладам находятся вблизи своих максимумов, и в среднесрочной перспективе следует ожидать снижения доходности по вкладам.
Это обусловлено, на наш взгляд, решением Центробанка противодействовать агрессивной политике банков – по мнению руководителя ЦБ РФ Сергея Игнатьева, ставки свыше 18% слишком рискованны, поскольку банки при таком размере процентов просто не могут оставаться прибыльными. Как следствие, Центробанк в настоящий момент пристально следит за кредитными организациями, предлагающими ставки выше среднерыночного уровня. Однако следует отметить, что потребность банков в привлекаемых ресурсах по-прежнему остается высокой в условиях кризиса, что, вероятно, будет сдерживать резкое снижение ставок по вкладам.
Тем не менее, привлекательность депозитов для населения будет постепенно снижаться, и указанный финансовый инструмент будет использоваться не для получения прибыли гражданами, как это происходило в первом полугодии текущего года, а именно для сохранения средств. По нашим прогнозам, средние ставки по вкладам на конец 2009 года могут снизиться до уровня 11-12%.
