5 июня 2008 года
Фото с сайта www.dometra.ru
Отсутствие офисных, производственных и складских помещений в собственности является одной из важнейших проблем бизнеса. В последние годы у предпринимателей появился новый вариант приобретения площадей - ипотека коммерческой недвижимости. Об этом направлении кредитования «РП» рассказал Владимир ВИКУЛОВ, руководитель проекта ипотечного консалтинга компании «Миэль-Коммерческая недвижимость» (Москва)
- Ипотека коммерческой недвижимости отличается от жилой требованиями, предъявляемыми банком, и андерайтингом (проверкой платежеспособности) заемщика. Также, в отличие от ипотеки жилой недвижимости, отсутствует четкое законодательство в сфере данного вида кредитования. Схемы реализации продукта зависят от Заемщика (юридическое или физическое лицо) и приобретаемого объекта. Регистрация ипотеки коммерческой недвижимости в отличии от жилой происходит в два этапа: регистрация залога и последующая регистрация перехода права собственности уже заложенного объекта.
На текущий момент ипотека коммерческой недвижимости находится на этапе развития. Но уже сегодня можно говорить о четких программах, условиях и требованиях, которые предъявляют банки в этой сфере. Отрабатываются схемы проведения сделок с различного рода Заемщиками (юридическими и физическими лицами). Но пока ипотека коммерческой недвижимости значительно отстает от ипотеки жилого сектора. Что касается востребованности ипотеки коммерческой недвижимости на рынке, она значительно превышает существующие предложения.
Ипотека коммерческой недвижимости за последнее время востребована в основном малым и средним бизнесом, так как приобретать помещения для своих целей за собственные средства таким компаниям финансово обременительно. Проще и выгоднее взять ипотечный кредит и погашать его равными ежемесячными платежами в течение определенного срока. Крупные компании, как правило, решают вопросы или за счет собственных средств или за счет кредитов под оборотные средства. Также ипотека востребована физическими лицами - владельцами или топ-менеджерами компаний.
На сегодняшний день наиболее распространенные условия кредитования физических лиц по коммерческой недвижимости таковы: срок кредита - до 15 лет, процентная ставка - от 12% до 15%, размер кредита - до 90% от стоимости недвижимости. Для юридических лиц условия следующие: срок предоставления кредита – от 3 до 10 лет, процентная ставка - от 13% до 17.5%, размер кредита - до 60%-70% от стоимости объекта коммерческой недвижимости.
Основной преградой развития рынка ипотеки коммерческой недвижимости является законодательство, т.е. его отсутствие. В законе об ипотеке очень четко прописана ипотека жилой недвижимости, а про коммерческую ипотеку ничего не объясняется. И банки зачастую вынуждены использовать различные схемы при кредитовании, которые подразумевают более длительный этап проведения сделки, что невыгодно для партнеров в сделке.
Можно ускорить развитие рынка ипотеки коммерческой недвижимости с помощью законодательства. Препятствия развития рынка в достаточной мере связаны с невозможностью в настоящий момент регистрировать ипотеку коммерческой недвижимости в силу закона, и отсутствием схем, одинаково обеспечивающих безопасность и гарантии проведение сделки для всех сторон (Банк, Заемщик-Покупатель, Продавец).
С большой долей вероятности можно предположить, что ипотека коммерческой недвижимости будет развиваться и будет более востребована на рынке в ближайшем будущем. Ведь еще 8-10 лет назад, когда на рынке кредитования жилья было всего несколько банков и проценты были высокими, редко кто мог позволить себе данный вид кредита. И само слово "ипотека" или "ипотечный кредит" вызывали непонимание и недоверие. А затем пришли крупные игроки с более дешевыми деньгами и более выгодными условиями. И люди стали задумываться о такого рода кредитах и о тех возможностях, которые дает кредитование при покупке жилья. И сейчас ситуация на рынке коммерческой ипотеки очень похожа на ситуацию на рынке жилой ипотеки лет десять назад. В ближайшее время мы ожидаем выход на рынок крупных банков с доступными программами по такого рода кредитам.
