10 июля 2008 года
10 июля 2008 года Альфа-Банк провел интернет-конференцию «Перспективы российского рынка ипотеки в условиях мирового кризиса ликвидности». В ее ходе Илья ЗИБАРЕВ, руководитель блока «Ипотечное кредитование» банка ответил на вопросы российских финансовых журналистов по поводу перспектив развития ипотечного сегмента. «Риэлторский Портал» приводит наиболее интересные вопросы и ответы на них.
- Как, по вашему мнению, будет в условиях кризиса ликвидности меняться структура рынка ипотечных услуг, кто оттянет на себя основную массу кредитных договоров?
- Я считаю, что основными игроками на рынке станут государственные банки и, возможно, федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Доля крупных российских банков будет существенно сокращена до минимума и доля иностранных банков в следующем году тоже будет незначительной. Соответственно доступность ипотеки уже сейчас серьезно поколебалась. Полагаю, что из-за роста ставок ипотека будет гораздо менее доступна.
Уже сейчас ставки фактически выросли примерно на 60%, в ближайший месяц-два они по отношению к ставке полугодовой давности могут вырасти примерно в два раза. А это значит, что для того, чтобы купить однокомнатную квартиру, нужно будет иметь доходы практически в два раза больше, чем раньше. Таких людей не так много, и это приведет в дальнейшем к серьезному снижению спроса на ипотечный кредит и ограничит доступность ипотеки для населения.
Андеррайтинг уже и так ужесточен, что опять же приведет к снижению спроса. По моему мнению, новых объектов будет вводиться мало, только те объекты, которые были практически полностью готовы к сдаче, и в основном в регионах. Я не исключаю, что стройки будут замораживаться до того момента, пока застройщики не смогут вернуться к нормальным и понятным условиям кредитования в частных и государственных банках (по более или менее приемлемым условиям). Возможно, цены на первичном рынке будут падать
- Рынок первичного жилья переполнен. Рост инфляции не дает возможности развития рынка вторичного жилья. Каков выход из этой ситуации?
- Выход из ситуации по первичному жилью — это возобновление доступных условий кредитных линий для строительных компаний, чтобы они могли достроить и продать жилье. Что касается вторичного рынка, то, повторюсь, взаимосвязи с инфляцией я не вижу. Основная проблема со вторичным рынком заключается в том, что ипотека подорожала и люди в целом сейчас не знают, что им делать с деньгами и куда их инвестировать. Как только ситуация стабилизируется, в том числе и с работой у людей, и с пониманием того, как работают фондовые рынки, что происходит в стране, то люди вернутся на рынок вторичного жилья, он стабилизируется, тогда спрос и предложение тоже придут в некий баланс.
- Как, по вашему мнению, отразится на ипотечном кредитовании ужесточение стандартов выдачи ипотечных кредитов и выкупа закладных по программам АИЖК, вступившее в силу 15 сентября? И какие последствия повлечет, на Ваш взгляд, решение правительства выделить 60 млрд. рублей в капитал АИЖК для рефинансирования ипотечных кредитов коммерческих банков?
- Ужесточение стандартов АИЖК отразится следующим образом: ряд банков, которые раньше работали на региональных рынках по достаточно либеральным стандартам, сейчас этого сделать не смогут, потому что привлекать заемщиков по достаточно жестким стандартам они не умеют. В данном случае они начинают конкурировать с крупными государственными и частными банками, что скорее всего будет не в пользу первых. Кроме того, если ужесточаются требования, то автоматически сужается аудитория людей, которые могут получить кредит, т.е. будут существенно занижены темпы роста ипотечного кредитования в стране
- В этом году доля ипотеки в розничном портфеле банков впервые сократилась. Является ли это, на ваш взгляд, началом тенденции? Почему?
- Думаю, что определенный тренд в этом присутствует, а именно — я вижу как минимум две причины такого развития: во-первых, сложности с последующим рефинансированием ипотечных портфелей (секьюритизация за рубежом стала сложна и не выгодна, а системы рефинансирования внутри страны не существует), и во-вторых, ипотека — это долгосрочные ресурсы, дефицит которых сейчас особо остро ощущается на рынке. Кроме того, не следует забывать и о реструктуризации работы АИЖК с региональными операторами и усилении контроля над качеством своего портфеля, что приводит к сокращению объемом выдачи по каналам АИЖК.
- Насколько банкам и клиентам выгодно обращаться к услугам брокеров?
- Кредитный брокер приводит новых клиентов, поэтому сотрудничество с этим институтом выгодно для большинства российских банков. Банкам выгодно развитие партнерских отношений с квалифицированными брокерами, выполняющими работу по привлечению заведомо качественных клиентов и проведению предварительного андеррайтинга.
На сегодняшний день мы уже наладили отношения с нашими партнерами и пока тенденции рынка не требуют от нас их пересмотра. Тем не менее, Альфа-Банк всегда придерживается гибкой политики сотрудничества со своими партнерами. Заемщик, планирующий взять ипотеку, при помощи брокера может гораздо быстрее подобрать оптимальную программу кредитования по выгодным для себя условиям. Кроме того, брокер подготовит весь пакет документов, необходимый для получения займа и будет сопровождать клиента на всех этапах. Некоторые ипотечные брокеры оказывают также и риэлтора, предоставляя клиентам полный комплекс услуг.
- Ожидается ли в ближайшее время снижение процентной ставки по кредиту и что можно ожидать от грядущего кризиса после Нового года?
- В ближайшее время уменьшения ставок не предвидится, потому что существует большая неопределенность по финансовым рынкам как за границей, так и в России. Когда эта неопределенность пройдет и будут понятны правила игры, то ставки будут постепенно уменьшаться. В любом случае, это произойдет, по моему мнению, не раньше, чем через 1,5 года.
